Kernsanierung

Kernsanierung für das zweite Leben eines Hauses

Häuser kommen in die Jahre. Das ist bei Ein- und Mehrfamilienhäusern nicht anders als bei Gewerbeobjekten und anderen Bauwerken. Sämtliche Witterungseinflüsse haben ihnen über viele Jahrzehnte hinweg zugesetzt, und so mancher Bauwerksschaden ist zu spät entdeckt worden oder völlig unbemerkt geblieben. Eine Renovierung reicht nun nicht mehr aus, denn sie würde derartige Beschädigungen lediglich kaschieren.

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Oft schon nach kurzer Zeit breiten sie sich wieder aus, und die getätigte Investition war vergeblich. Eine Kernsanierung wäre der sinnvollere, wenn auch teurere Weg gewesen, denn nun laufen erneut Kosten auf.
Eine Kernsanierung kann aber auch erforderlich werden, wenn ein Haus sowohl in seiner Bausubstanz als auch in seiner Nutzbarkeit nicht mehr den Vorgaben entsprechend der heutigen Vorstellungen entspricht. Dazu gehören Aspekte wie völlig vernachlässigter Wärme- und Schallschutz oder eine unzureichende Baustatik, die zu Setzungen geführt hat.


Abreißen wäre besser“. Vor allem bei einem Eigentümerwechsel taucht häufig die Frage auf, ob ein Abriss und Neubau nicht günstiger wären. Pauschal lässt sich auf eine solche Überlegung keine Antwort geben. Sie ist zu sehr vom Bauzustand abhängig. Eines steht jedoch fest – mit dem Abriss geht sehr häufig ein Bestandteil in einer gewachsenen Siedlungsstruktur verloren, und das wäre schade. Ein Neubau ließe sich nur mit unverhältnismäßig großem Aufwand in diese Struktur integrieren.

Kernsanierung oder Entkernung – worin besteht der Unterschied?

Bei einer Kernsanierung besteht der Vorrang darin, ein Gebäude luft- und witterungsdicht zu machen sowie sein Inneres in einen Zustand zu versetzen, der modernen Ansprüchen an Wohnzwecke genügt und/oder die Erfordernisse von Gewerbeeinheiten berücksichtigt. Bei der Minderzahl der Bauvorhaben reicht es jedoch aus, das Dach neu einzudecken, alle Mauerwerksabdichtungen neu herzustellen und die technischen Anlagen zu erneuern.
Zumeist erfolgt eine Kernsanierung vielmehr in einem erforderlichen Größenumfang, der eine anfängliche Entkernung erforderlich macht.

Bad Kernsanierung

Bereits die Entkernung bedarf einer gründlichen Planung

Wenn ein Gebäude entkernt wird, bleiben in den meisten Fällen nur die äußere Bauhülle mit dem Dach sowie die noch brauchbaren und sinnvollen Innenwände bestehen. Oftmals muss auch der gesamte Altputz entfernt werden. Dies ist der Fall, wenn eine Putzsanierung zu aufwendig und deshalb unwirtschaftlich wäre. Zur Entkernung gehört außerdem

  • der Ausbau aller verschlissenen Türen und Fenster sowie
  • die Demontage aller veralteten technischen Installationen wie Sanitär, Heizung und Elektrik

Es wäre jedoch zu einfach, ohne vorherige gründliche Begutachtung loszuschlagen. Es ist durchaus möglich, dass sich bestimmte Komponenten wie Sammelschächte und Rohrsysteme für Installationen wiederverwenden lassen. Sie nicht herauszureißen bedeutet einerseits, Kosten zu sparen, ist aber auch ein Zeichen von nachhaltigem Denken. Andererseits können sich bei zu schnell ausgeführten Abrissarbeiten aber auch Dinge wie Hausschwamm herausstellen, die eine völlig andere Vorgehensweise erfordert hätten.
Deshalb ist es günstig, vor dem Beginn der Entkernung eine gründliche Begutachtung selbst durchzuführen oder besser durchführen zu lassen. Bereits bei geringsten Zweifeln sollte ein Bau- und Holzschutzgutachter mit hinzugezogen werden.

Bei der Kernsanierung auch bereits an das Später denken

Eine Kernsanierung stellt einen umfassenden Eingriff in die Baustruktur eines Gebäudes mit all seinen Nebenanlagen dar. Sie stellt eine erhebliche Investition dar, und nicht zuletzt deshalb soll sie zu einem effizienten Ergebnis führen. Alle grundlegenden Planungen für das spätere Gesamtbild sollten bereits jetzt erfolgt sein. Dazu gehören vor allem

  • die späteren Nutzungsmöglichkeiten wie z.B. Wohn- oder Gewerbezwecke sowie
  • das Umfeld auf dem Grundstück.

Auch hier gilt wieder, mit Bedacht vorzugehen. Viele Dinge wie beispielsweise die Neuerrichtung von Balkonanlagen oder das Hinzufügen von Parkplätzen oder Nebengebäuden können bereits in die Entkernung mit einbezogen werden. Nur ein Beispiel:
Es wäre verschwendete Investition, den Altputz von Wänden zu entfernen, die später ohnehin abgebrochen werden sollen.

Kernsanierung und der Denkmalsschutz

Immer wieder werden Bauherren aus ihren Vorstellungen einer zügigen Kernsanierung gerissen, wenn sich ihr Gebäude als denkmalsgeschützt herausstellt. Diese Tatsache kann bereits im Vorfeld erkannt werden, wenn sich beispielsweise eine besonders gestaltete Hausfassade in das Gesamtbild einer Bebauung einfügt. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Wohn- oder Gewerbeobjekt handelt. Ein typisches Beispiel sind Klinker- und Sandsteinfassaden, die mit den benachbarten Gebäuden ein geschlossenes Ensemble bilden. Sie sind fast immer denkmalsgeschützt, und dann gehört zu diesem geschützten Ensemble auch die kleine eingeschossige Schmiedewerkstatt, die einst zwischen zwei Wohnhäusern eingefügt worden war.
Eine Kernsanierung ist nicht in jedem Fall bauanzeigepflichtig, wenn das äußere Gesamtbild des Gebäudes nicht grundlegend verändert wird. Gibt es jedoch Aspekte, die auf Berücksichtigung des Denkmalsschutzes schließen lassen, ist es immer besser, die örtliche Baubehörde in das Vorhaben mit einzubeziehen.

Kernsanierung und die Energieeinsparverordnung EnEV

Sobald im Zuge einer Kernsanierung Veränderungen an der äußeren Bauhülle durchgeführt werden, muss die Energieeinsparverordnung EnEV berücksichtigt werden. Es reicht bereits aus, wenn die verschlissenen Fenster und Außentüren ersetzt werden. Der Gesetzgeber hat diesbezüglich eine Regelung geschaffen, die automatisch in die geforderte Einhaltung der EnEV mündet:
Kernsanierungen sind ein wesentlicher Eingriff in die Bausubstanz eines Gebäudes. Nach Abschluss aller geplanten und ausgeführten Arbeiten muss der Eigentümer des Gebäudes einen Energiepass vorweisen, wenn er es vermieten oder verkaufen will. Diesen Energiepass erhält er jedoch nur, wenn das Gebäude im fertig sanierten Zustand den Anforderungen der EnEV entspricht. Will er vermieten, ist dies gesetzlich verbindliche Pflicht. Will er das Objekt verkaufen, gilt es bei Nichteinhaltung der EnEV trotz erfolgter Kernsanierung als unsaniert, und er erzielt nur einen entsprechend niedrigen Verkaufspreis.
Es gibt zahlreiche staatliche Fördermaßnahmen, die eine Kernsanierung unter Einhaltung der EnEV erleichtern. Um sie beantragen zu können, ist der Einbezug eines Energieberaters nahezu zwingend erforderlich.

Die wesentlichsten Bestandteile der Kernsanierung

Welche Arbeiten im Zuge einer Kernsanierung ausgeführt werden müssen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Diese Festlegung ist sowohl vom Zustand des Gebäude abhängig als auch von seiner zukünftigen Nutzung. Ein Gewerbeobjekt beispielsweise, dass zukünftig völlig veränderten baustatischen Belastungen ausgesetzt sein wird, ist völlig anders zu behandeln als ein Wohnhaus. Andererseits gibt es viele Arbeiten, die mit einer Kernsanierung im Zusammenhang stehen und auf die je nach Zustand nicht verzichtet werden darf.

Dazu gehören:

  • Dachsanierung
  • Fassadensanierung einschließlich eventueller Wärmedämmfassade
  • Reparatur oder Erneuerung aller Fenster und Außentüren
  • Beseitigung sämtliche Kältebrücken in der Außenhaut des Hauses
  • Schall- und wärmeschutztechnische Ertüchtigung an Fußböden und Wänden
  • Beseitigung früherer Baumängel wie beispielsweise fehlender Wanddicken an Wohnungstrennwänden oder fehlender Kellerdeckendämmung zum bewohnten Erdgeschoss
  • Mauerwerkstrockenlegung unter- sowie oberirdisch
  • Reparatur, Ertüchtigung oder Erneuerung der Versorgungsträger von außerhalb (Strom, Wasser, Abwasser, Telefon, Kabelfernsehen, wenn vorhanden Gas)
  • Neuinstallation Elektrik, Sanitäranlagen sowie Heizungsanlagen im Gebäude
  • Reparatur oder Kompletterneuerung sämtlicher Nassbereiche
  • Reparatur oder Kompletterneuerung aller Treppen, besonders der Trittstufen
  • Reparatur oder Erneuerung aller Fußböden
  • malerseitige Instandsetzung

Erst dann führt die Kernsanierung zu einem zufriedenstellenden Ergebnis, welches dem Haus ein zweites Leben gibt.