Abgeschlossenheitserklärung

Die Abgeschlossenheitserklärung, amtlich Abgeschlossenheitsbescheinigung, bestätigt, dass Wohnungen oder Räume in einem Gebäude baulich in sich abgeschlossen sind. Die Baubehörde stellt sie nach dem Wohnungseigentumsgesetz aus. Sie ist nötig, damit Sondereigentum im Grundbuch eingetragen und Eigentumswohnungen einzeln verkauft werden können.

Das Wichtigste in Kürze

• Sie ist die Voraussetzung, um ein Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen (§ 7 Abs. 4 WEG).
• Sie gehört zusammen mit dem Aufteilungsplan als Anlage zur Teilungserklärung. Sie ist nicht deren Bestandteil.
• Der Plan muss mit dem Bestand übereinstimmen. Abweichungen sind der häufigste Grund für Ablehnungen.
• Zuständigkeit, Gebühren und Formulare regelt das Land. Beim örtlichen Bauamt nachfragen.

Was ist die Abgeschlossenheitserklärung?

Wohnungseigentum ist Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Damit eine Wohnung Sondereigentum werden kann, muss sie abgeschlossen sein (§ 3 Abs. 3 WEG). Das bestätigt die Bescheinigung. Sie ist eine bauaufsichtliche Bestätigung und keine Baugenehmigung.

Wann gilt eine Wohnung als abgeschlossen?

Die Maßstäbe stehen in einer Allgemeinen Verwaltungsvorschrift des Bundes, die die Länder anwenden. Im Kern gilt:

• Die Wohnung ist durch feste Wände und Decken von anderen Einheiten und fremden Räumen getrennt.
• Sie hat einen eigenen, abschließbaren Zugang, etwa vom Treppenhaus oder vom Freien.
• Sie enthält Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb der Wohnung.
• Zu einer Wohnung gehörende Nebenräume wie Keller müssen abschließbar sein.

Seit der WEG-Reform 2020 kann auch an Stellplätzen und, mit Einschränkungen, an Freiflächen wie Terrasse oder Garten Sondereigentum begründet werden. Stellplätze müssen dafür dauerhaft markiert und im Plan eindeutig bemaßt sein.

Ablauf und Unterlagen

1. Ein Planer erstellt den Aufteilungsplan. Er zeigt Grundrisse, Schnitte und Ansichten, meist im Maßstab 1:100.
2. Jede Einheit erhält die gleiche Nummer wie später in der Teilungserklärung. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum werden unterscheidbar dargestellt.
3. Antrag und Pläne gehen an die zuständige Baubehörde. In manchen Ländern können auch Sachverständige die Bescheinigung ausstellen.
4. Die Behörde prüft den Plan und siegelt ihn. Danach liegen Plan und Bescheinigung vor.
5. Mit der notariellen Teilungserklärung geht alles ans Grundbuchamt. Dieses legt Wohnungsgrundbücher an.

Als Richtwert dauern Prüfung und Bescheid einige Wochen. Die Gebühr richtet sich nach Landesrecht, oft nach der Zahl der Einheiten.

Abgrenzung: Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Dokument	Inhalt	Aussteller
Abgeschlossenheitsbescheinigung	Bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit	Baubehörde
Aufteilungsplan	Zeichnerische Aufteilung in Einheiten	Planer, von Behörde bestätigt
Teilungserklärung	Rechtliche Aufteilung, Miteigentumsanteile, Gemeinschaftsordnung	Eigentümer, notarielle Form

Anwendung in Bau und Renovierung

Bedeutung hat sie, wenn ein Einfamilienhaus in mehrere Wohnungen geteilt wird, wenn ein Mehrfamilienhaus aufgeteilt oder ein Neubau als Eigentumsanlage geplant wird. Bei einer bloßen Vermietung einer Einliegerwohnung ist sie nicht nötig. Wer Wohnungen umbaut, braucht oft zusätzlich eine Baugenehmigung. Bei vermieteten Wohnungen gelten für Umwandlung und Verkauf besondere Mieterschutzregeln. In Milieuschutzgebieten kann eine Aufteilung genehmigungspflichtig sein. Die aktuelle Regelung prüfen.

Praxis-Tipps und typische Fehler

• Plan mit dem Ist-Zustand vergleichen. Versetzte Wände, zusätzliche Durchbrüche oder umgenutzte Räume führen zu Ablehnung.
• Kein Zugang zu einer Wohnung darf über eine fremde Wohnung führen.
• Kellerverschläge und Nebenräume müssen abschließbar und fest abgegrenzt sein.
• Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus, Dach und tragende Teile im Plan klar kennzeichnen.
• Vor dem Verkauf einzelner Einheiten Notar und Planer früh einbinden.

Häufige Fragen zu Abgeschlossenheitserklärung

Was ist der Unterschied zur Teilungserklärung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Trennung. Die Teilungserklärung regelt die rechtliche Aufteilung und die Anteile. Die Bescheinigung wird der Teilungserklärung beigefügt.

Wer stellt sie aus?

In der Regel die untere Bauaufsichtsbehörde. In einigen Ländern können auch öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige die Bescheinigung ausstellen.

Brauche ich sie für eine Einliegerwohnung?

Nur, wenn die Einliegerwohnung eigenes Sondereigentum werden soll. Für die reine Vermietung ist keine Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig.

Gilt sie auch für Stellplätze?

Seit der WEG-Reform 2020 kann an Stellplätzen Sondereigentum begründet werden. Sie müssen dazu dauerhaft markiert und im Aufteilungsplan genau bemaßt sein.

Wie lange dauert das Verfahren?

Als Richtwert einige Wochen. Entscheidend sind Vollständigkeit der Pläne und Auslastung der Behörde. Die Bearbeitungszeit beim zuständigen Bauamt erfragen.

Verwandte Begriffe

Baugenehmigung, Katasteramt, Kernsanierung, Hausanschluss, Bausachverständiger