Renovieren bei denkmalgeschützten Immobilien: Darauf achten

Wie in vielen Staaten Europas gibt es auch in Deutschland einen strengen Denkmalschutz, der Bauten umfasst, denen eine kulturelle, künstlerische oder geschichtliche Bedeutung zukommt. Als Besitzerin oder als Besitzer eines solchen Gebäudes sind Sie dazu verpflichtet, die Bestimmungen des Denkmalschutzes zu respektieren und den Charakter der Liegenschaft zu wahren.

So sind die Eigentümerinnen und Eigentümer unter anderem stark in ihrer Entscheidungsfreiheit eingeschränkt, wenn es ums Umbauen, Renovieren oder Sanieren eines denkmalgeschützten Hauses geht. Dennoch sind Renovationen manchmal unabdingbar, sie sind daher auch nicht grundlegend verboten.

Bevor Sie sich allerdings zu einer Renovation Ihres unter Denkmalschutz stehenden Hauses entscheiden, sollten Sie sicherstellen, dass Sie die entsprechenden Vorschriften kennen und die Erlaubnis haben, Ihre Pläne für Ihr Gebäude in die Realität umzusetzen. Dies ist nicht immer ganz einfach und kann auf den ersten Blick verwirrend sein.

Dieser Artikel soll etwas Licht ins Dunkle bringen und Sie darüber aufklären, was es beim Umbau eines unter Denkmalschutz stehenden Hauses zu beachten gibt, welche Regeln gelten und was erlaubt bzw. verboten ist.

Wie sind Renovationen von denkmalgeschützten Immobilien gesetzlich geregelt?

Der Denkmalschutz wird in Deutschland mit dem Denkmalrecht geregelt, das zum besonderen Verwaltungsrecht gehört. Dieses umfasst die rechtliche Definition eines Denkmals und die Rechte und Pflichten, die mit dem Besitz eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes verbunden sind. Die genaue Gesetzgebung ist in der Bundesrepublik aufgrund der Kulturhoheit allerdings den 16 Bundesländern überlassen.

Somit gibt es in Deutschland nicht eines, sondern 16 verschiedene Denkmalschutzgesetze. Sowohl in der genauen Definition eines Denkmals als auch in den Regeln weichen die Gesetze der verschiedenen Bundesländer etwas voneinander ab. Im Kern richten Sie sich aber alle nach dem deutschen Denkmalschutzrecht und verfolgen das Ziel, die Charakteristiken von schützenswerten Gebäuden beizubehalten.

Auch was Renovationen angeht, unterscheidet sich die Gesetzgebung in den einzelnen Bundesländern. Während Bayern beispielsweise eine besonders restriktive Regulierung verfolgt, sind andere Bundesländer um einiges lockerer. Das Gleiche gilt bei geförderten Sanierungsarbeiten und Renovationen, welche durch Bund/Länder-Programme gefördert werden. Es ist also wichtig, dass Sie Ihre lokale Gesetzgebung kennen und verstehen, bevor Sie beginnen, Änderungen am denkmalgeschützten Gebäude vorzunehmen, die ohne Bewilligung möglicherweise rechtswidrig sind.

Was darf man machen und was nicht?

Jedes Denkmal ist ein Unikat und wird aufgrund einer individuellen Entscheidungsfindung als Denkmal erklärt. Dementsprechend stark unterscheiden sich auch die Einschränkungen, die bei einer Renovation gelten. Einige Grundlagen treffen aber auf alle unter Denkmalschutz stehenden Gebäude in Deutschland zu. So ist jede Veränderung denkmalrechtlich genehmigungspflichtig.

Sie dürfen als Eigentümerin oder als Eigentümer also unter keinen Umständen Bauten an Ihrem denkmalgeschützten Haus vornehmen, welche nicht behördlich abgesegnet sind. Im schlimmsten Fall riskieren Sie damit ein Gerichtsverfahren, eine Geldstrafe oder die Pflicht, die vorgenommenen Änderungen auf eigene Kosten zurückbauen zu müssen. Um bei Renovationen einen Überblick über die diversen Arbeiten, beteiligte Gewerke und Personen zu behalten und um sicherzustellen, dass keine Regeln verletzt werden, empfiehlt sich der Einsatz eines professionellen digitalen Bautagebuchs.

Wenn Sie Ihre denkmalgeschützte Liegenschaft renovieren möchten, haben Sie allerdings nicht nur Pflichten, sondern auch Rechte. So haben Sie unter Umständen etwa Anrecht auf staatliche Förderungen oder Subventionen. Hier kommt unter anderem die Denkmal Absetzung für Abnutzung (AfA) infrage. Sie umfasst die Abschreibung für Sanierungsarbeiten und kann steuerlich geltend gemacht werden. In den Genuss von direkten Förderungen könnten Sie bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) kommen. Die KfW fördert Sanierungen, Renovationen und Einzelmaßnahmen mit Förderkrediten und finanziellen Zuschüssen.

Neben finanziellen Ansprüchen haben Sie auch das Recht auf Eigennutzung, das es Ihnen erlaubt, das Haus so einzurichten, wie Sie möchten, solange die Bausubstanz und der künstlerische, bzw. der kulturelle Charakter des unter Denkmalschutz stehenden Gebäude dadurch nicht verändert wird.

Was gibt es zu beachten?

Wenn Sie ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude renovieren möchten, gibt es einige Punkte, die Sie im Vorfeld beachten sollten. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie mit der gesetzlichen Lage vertraut sind und dass keine rechtswidrigen Änderungen stattfinden. Die Faustregel lautet, dass Sie nichts an Ihrem denkmalgeschützten Haus vornehmen dürfen, solange Sie dazu keine Bewilligung haben.

Erkundigen Sie sich daher nach den genauen Auflagen und ziehen Sie, falls nötig, eine Fachperson zurate. Stellen Sie anschließend einen Antrag beim zuständigen Amt und warten Sie auf die Bestätigung, bevor Sie mit den Arbeiten beginnen. Auch wenn die Renovationspläne klar formuliert sind, sollten Sie dennoch sicherstellen, dass während des Bauvorganges die Vorgaben des Denkmalschutzes respektiert werden, um zusätzliche Probleme zu vermeiden. Hierbei hilft eine lückenlose Dokumentation und eine transparente und proaktive Kommunikation mit der zuständigen Denkmalbehörde.

Im Großen und Ganzen müssen Sie sich darüber bewusst sein, dass eine Renovation eines denkmalgeschützten Gebäudes sich aus finanziellen, rechtlichen, planerischen und zeitlichen Aspekten stark von der Renovation einer herkömmlichen Liegenschaft unterscheidet. So müssen Sie unter anderem beispielsweise speziell geschultes Personal beauftragen, mit längeren Bauzeiten rechnen und höhere Kosten in Kauf nehmen.

Renovieren bei denkmalgeschützten Immobilien: Fazit

Der Denkmalschutz ist nötig, um schützenswerte Gebäude mit einer wichtigen kulturellen, künstlerischen oder historischen Bedeutung zu bewahren. Als Besitzerin oder als Besitzer einer denkmalgeschützten Liegenschaft sehen Sie sich daher mit strengeren Vorgaben konfrontiert, als dies bei herkömmlichen Häusern der Fall ist. Besonders wenn Sie Änderungen am Gebäude vornehmen möchten, ist daher Vorsicht gefragt, damit Sie keine Regeln verletzen.

Im Grunde genommen dürfen Sie die Einrichtung und die Nutzung Ihres unter Denkmalschutz stehenden Hauses selbst bestimmen. Alle Änderungen an der Bausubstanz sind allerdings verboten, sofern Sie dafür keine Bewilligung haben. Das Gleiche gilt für oberflächliche Eingriffe, welche den künstlerischen, historischen oder den kulturellen Charakter des Gebäudes beeinträchtigen.

Wenn Sie diesen Vorgaben nachkommen, offen mit den Behörden kommunizieren, die entsprechenden Bewilligungen haben und die Renovation überwachen, sind Sie auf der richtigen Seite. Im Optimalfall machen Sie mit der anstehenden Renovation des denkmalgeschützten Gebäudes zudem Gebrauch von steuerlichen Vorteilen oder Förderungen, wie es mit der AfA, bzw. KfW der Fall ist.

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