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Wichtige Tipps zur Sanierung denkmalgeschützter Häuser

Denkmalschutz und Sanierung – Tipps und Hinweise für die richtige Umsetzung

Was genau ist eigentlich Denkmalschutz? Der Duden definiert den Begriff als „durch Gesetze sichergestellter Schutz von Boden-, Bau- und Kulturdenkmälern“. So gesehen ist eigentlich alles klar. Oder doch nicht? Die Frage, ob ein Gebäude denkmalschutzwürdig ist, treffen die jeweils zuständigen Denkmalschutzbehörden.

Dabei sind die Grundlagen, auf denen eine solche Entscheidung getroffen wird, nicht immer eindeutig und wirken oft intransparent. Allerdings sollte jeder Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie auch wissen, dass es sich um eine solche handelt.

Wer plant, ein denkmalgeschütztes Haus zu kaufen und zu sanieren, muss vieles bedenken und beachten. Wir geben hier wichtige Tipps und hilfreiche Hinweise, auf was sich Hausbesitzer einstellen müssen.

Kein Sanierungsprojekt ohne Papierkrieg

Denkmalschutz ist nicht gleich Denkmalschutz. Nahezu jeder Landkreis und jede Denkmalschutzbehörde hat ihre eigenen Vorgaben, die sich im Detail zum Teil erheblich voneinander unterscheiden. So kann zum Beispiel ein Antrag in Heidelberg genehmigt werden, das vergleichbare Projekt in Hamburg aber abgelehnt werden. In anderen Behörden werden dafür Nachbesserungen verlangt. Daher ist es wichtig, die lokalen Bestimmungen genau zu studieren. Generell gilt aber: nicht mit der Sanierung anfangen, bevor alle Anträge genehmigt sind! Bei illegalem Baustart drohen hohe Geldstrafen und gegebenenfalls sogar der Rückbau der durchgeführten Arbeiten.

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Überblick über die Maßnahmen verhindert Überraschungen

Je akribischer eine denkmalgerechte Sanierung geplant und durchdacht ist, desto geringer sind die Gefahren, unangenehm und unvorbereitet überrascht zu werden. Es sind ja nicht nur Vorschriften des Denkmalschutzes zu berücksichtigen. Mehr und mehr spielen auch Umweltaspekte eine Rolle, die das Projekt nicht nur organisatorisch, sondern auch finanziell aufwändiger machen können.


Wird in etwa ein Wohngebäude unter Berücksichtigung des Umweltschutzes saniert, werden Baugenehmigungen in aller Regel nur erteilt, wenn eine hohe Energieeffizienz gewährleistet werden kann. Zudem müssen Brandschutzmaßnahmen eingehalten werden. Und das alles muss erfolgen, ohne das äußere und schützenswerte Bild des Gebäudes wesentlich zu verändern. Hierbei sind auch Details zu beachten, die vielleicht nicht sofort ins Auge fallen. Wir wissen von Bauvorhaben, bei denen auch Dinge wie die Außenbeleuchtung, Details der elektrischen Anlage oder der Zaun als maßgeblich im Sinne der Denkmalschutzverordnungen eingestuft wurden.


In anderen Fällen stehen andere Hindernisse im Weg; gerade im norddeutschen Raum etwa sind Dächer gerne mit Reet gedeckt worden. Im Laufe der Jahrhunderte verschwand diese Tradition allerdings fast vollständig. Reet wurde als zu feuergefährlich und ineffizient eingestuft. Diese Meinung hat sich zwar inzwischen geändert, durch wenige Anpassungen ist der Naturstoff Reet wieder im Kommen. Vor einigen Jahren war es aber wirklich schwer, an diesen Baustoff heranzukommen. Und so kann es jederzeit wieder passieren, dass die Behörden Baustoffe voraussetzen, die schwer oder gar nicht zu bekommen sind. Kompromisse sind dann behördlicherseits nicht unbedingt zu erwarten.

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Auch sollte man beachten, dass in früheren Zeiten Stoffe verbaut wurden, die heute als nicht mehr zeitgemäß angesehen werden oder sich gar als gesundheitsschädlich bzw. Krebs erregend herausgestellt haben. Diese Stoffe müssen entfernt werden, was einen weiteren Aufwand bedeutet. Wenn beispielsweise Asbest entsorgt werden muss, sind die Kosten enorm hoch.


Diese Vorgaben machen zum Teil wirklich erfinderisch. Als das Kino „Colosseum“ in Berlin-Prenzlauer Berg in den 90er Jahren saniert wurde aber harte Auflagen in Sachen Denkmalschutz bekam, entschieden sich die Bauherren für eine radikale Lösung. Das gesamte Gebäude wurde entkernt, lediglich die unbedingt notwendigen Komponenten blieben stehen, die Fassade wurde denkmalgerecht instandgesetzt. Und dann wurde in diese Gebäudehülle das Kino gebaut, quasi ein kompletter Neubau in den Altbau gesetzt. Das Ergebnis ist spektakulär, aber natürlich nicht als Blaupause für jedes Bauprojekt geeignet.

Die Kostenfrage

Um ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren, ist ein höheres Projektbudget nötig als bei Sanierungen neuerer Häuser. Zum Einen ist es für Hobbyhandwerker nicht ratsam, die Sanierung in Eigenleistung durchzuführen. Zu schnell entstehen Fehler, und selbst Kleinigkeiten schlagen dann wirklich teuer zu Buche. Sinnvoller erscheint es, die Projektplanung und die komplexen Arbeiten Profi zu überlassen. Das ist zwar teurer, aber es gibt Nachbesserungs- und Garantiepflichten, wodurch sich das Risiko einigermaßen minimieren lässt.
Zum Anderen kann man große Teile der Sanierungskosten auch refinanzieren. Über Steuerabschreibungen beispielsweise, die bei denkmalgeschützten Gebäuden höher sind als bei Neubauprojekten. Die sogenannte Denkmal-AfA ist in diesem Zusammenhang sehr attraktiv. Oder über höhere Mieteinnahmen; bei selbst genutzten Wohnimmobilien über gesunkenen Energieverbrauch. Eine eingehende Analyse mit einem Steuerberater ist ratsam und wird helfen, sich im Dschungel der Steuerfragen zu orientieren.
Nur die wenigsten Immobilienbesitzer haben das nötige Geld für eine denkmalgerechte Sanierung ad hoc zur Verfügung. Um das nötige Kapital zu bekommen, empfiehlt sich ein Förderkredit der Kreditanstalt für Wiederaufbau.
Für energieeffiziente Sanierung sind die Kreditbedingungen sehr attraktiv. Allerdings ist dafür ein Energiepass notwendig, der von einem zertifizierten Energieberater ausgestellt sein muss. Welche Bedingungen dafür erfüllt sein müssen und welche Energieberater in der Nähe ein solches Zertifikat ausstellen können, erfährt man bei der Deutschen Energie-Agentur.

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Denkmalgerechte Sanierung: Pro und Contra

Wir haben kurz angerissen, welche Mühen anstehen, wenn ein Gebäude denkmalgerecht saniert werden soll:

  • hoher Planungsaufwand
  • nur bedingte Eigenleistung ratsam
  • hoher Finanzierungsaufwand
  • unsichere Entscheidungslage der lokal zuständigen Behörden
  • unter Umständen Hoher Aufwand zur Materialbeschaffung

Dem gegenüber stehen die Punkte, die für eine solche Sanierung sprechen:

  • höherer Lebensstandard bzw. steigende Mieteinnahmen
  • bessere Umweltbilanz des Gebäudes
  • Wertsteigerung
  • Imagegewinn
  • positiverer Eindruck des gesamten Umfelds

Letzten Endes muss jeder Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie für sich selber und im Einzelfall entscheiden, ob er diesen Aufwand für sich in Kauf nehmen kann und will.

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