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EU Sanierungspflicht für Gebäude – Das müssen Hausbesitzer wissen

Nach einem Vorschlag des EU-Rats vom Oktober 2022 sollen ab 2028 Neubauten in der EU nur noch komplett emissionsfrei errichtet werden dürfen. Für Bestandsbauten soll dann eine Einstufung in Energieklassen von A bis G gelten, wie sie aktuell bereits für Haushaltsgeräte besteht. Die 15 % der Bestandsbauten, die die schlechtesten Energiewerte aufweisen, sollen bis 2030 so weit saniert sein, dass sie zumindest um eine Energieklasse besser werden. Ab 2050 ist vorgesehen, dass alle Bestandsbauten soweit saniert werden müssen, dass sie Nullemissionsgebäude sind. Anlass für diese Gesetzesinitiative ist die Tatsache, dass Wohnhäuser und öffentliche Gebäude für rund 40 % des gesamten EU-weiten Energieverbrauchs verantwortlich sind und damit ein Drittel der CO₂-Emissionen verursachen.

Derzeit erfolgt eine kontroverse Diskussion über die konkreten rechtlichen Vorgaben, die bis Ende 2023 beschlossen werden sollen. Das Ziel, den Klimaschutz mit emissionsfreien Gebäuden voranzubringen, steht jedoch fest. Für Bauherrn und Hauseigentümer ändert sich durch die geplanten Neuerungen einiges. Allein in Deutschland ist schätzungsweise nahezu die Hälfte der bereits bestehenden privaten Häuser sanierungsbedürftig, was erhebliche Kostenlasten für Grundstückeigentümer mit sich bringt.

Anzahl der zu sanierenden Gebäude

Von Sanierungsmaßnahmen wären in Deutschland durch die geplanten Änderungen zur Energieeffizienz rund 45 Prozent der Wohngebäude betroffen, was rund 8 Millionen Häusern entspricht. EU-weit geht man von mindestens 30 Millionen Gebäudeteilen aus, die in der ersten Stufe der Sanierungen von der Energieklasse G auf F zu bringen sind. Alle privaten und öffentlichen Gebäude müssen bis spätestens 2027 mindestens die Energieklasse F erreichen, so der aktuelle Gesetzesvorschlag. Bis 2030 soll die Energieklasse E, bis 2033 sogar D der Mindeststandard sein. Zwar ist eine Verbesserung um eine Energieklasse meist mit kleineren baulichen Maßnahmen, wie beispielsweise der Dämmung des Dachgeschosses, dem Austausch alter Fenster und der Installation einer Photovoltaikanlage erreichbar, jedoch sind die damit verbundenen Kosten oft enorm. Insbesondere bei Altbauten können umfangreiche bauliche Veränderungen notwendig sein, um die Energieklasse D zu erreichen.

Welche Kosten fallen für die Sanierung an?

Bisherigen Schätzungen zufolge werden sich Modernisierungskosten in Deutschland auf 15.000 bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit belaufen, um bis 2033 die Energieklasse D flächendeckend in Bestandsbauten zu erreichen. Die Kostenlast trifft unmittelbar die Hauseigentümer, die voraussichtlich bestrebt sein werden, diese an die Mieter weiterzugeben. Um drastische Mieterhöhungen und drohende Zwangsräumungen zu verhindern sind entsprechende gesetzliche Regelungen zum Mieterschutz geplant, die jeder EU-Mitgliedsstaat auf nationaler Ebene beschließt.

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Geplant ist, die Grundstückseigentümer bei den Sanierungskosten mit staatlichen Zuschüssen zu unterstützen. Dafür veranschlagt allein die KfW/Bank in Deutschland ein Volumen von 254 Milliarden Euro. Die Vergabekriterien sind noch im Einzelnen zu regeln. Die EU möchte bis 2030 Mittel in Höhe von 150 Millionen Euro zur Verfügung stellen, die je nach den strukturellen Bedingungen an einzelne Mitgliedsstaaten zu verteilen sind.

Eine Kostenentlastung für einzelne Grundstückseigentümer können gemeinschaftliche Energieversorgungsprojekte schaffen. Es sei beispielsweise günstiger, für ganze Straßenzüge oder Wohnviertel eine neue Wärmeversorgung auf Basis regenerativer Energien zu schaffen, als jeden einzelnen Haus- oder Wohnungseigentümer mit der Umrüstung im Alleingang zu verpflichten.

Trotz der in Aussicht gestellten Entlastungen und Zuschüsse bestehen seitens der Grundstückseigentümer große Befürchtungen, ob sie in der Lage sein werden, die Mittel für notwendige Sanierungen aufzubringen. In weiteren Verhandlungen über die konkrete Ausgestaltung der Sanierungspflicht und ihren zeitlichen Ablauf wird dies einer der Punkte sein, dem Beachtung zu schenken ist.

Ausnahmen von der Sanierungspflicht

Für bestimmte Gebäudearten sind Ausnahmeregelungen von der Sanierungspflicht vorgesehen. Dazu gehören denkmalgeschützte Häuser, bei denen bauliche Veränderungen aufgrund des Bestandsschutzes nicht so leicht umzusetzen sind. Auch Kirchen und sonstige Gebäude, die religiösen Zwecken dienen, sowie kleine Gebäude mit einer Fläche unter 50 Quadratmetern werden voraussichtlich von der Sanierungspflicht ausgenommen. Gleiches gilt für nur vorübergehend genutzte Gebäude oder Gebäudeteile wie Ferienhäuser, Ferienwohnungen oder Räume für gelegentliche Gemeindeversammlungen.

Jeder EU-Mitgliedsstaat kann Ausnahmeregelungen dahingehend beschließen, inwieweit sich die Sanierung wirtschaftlich lohnt und sie technisch oder personell durchführbar ist. Denkbar wäre beispielsweise in Ländern mit sozialem Wohnungsbau, Ausnahmen für die Sanierung von Sozialwohnungen zu erteilen, sofern dadurch Mietkostenerhöhungen entstünden, die sich durch Energieeinsparungen nicht refinanzieren. Da nicht in jedem EU-Mitgliedsstaat ohne weiteres notwendige Renovierungen technisch und mit einem zumutbaren finanziellen Aufwand durchführbar sind und mancherorts Fachkräfte fehlen, haben die Mitgliedsstaaten insoweit freie Hand dabei, ganze Gebäude oder Teile davon von der Sanierungspflicht auszunehmen.

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Sanktionen bei Verstößen gegen die Sanierungspflicht

Wie mögliche Verstöße von EU-Mitgliedsstaaten gegen die geplante Sanierungspflicht geahndet werden, steht bislang noch nicht konkret fest. Generell gilt, dass die EU-Kommission in Rahmen eines Vertragsverletzungsverfahrens Verstöße einzelner Staaten gegen die Regelungen der Gebäudesanierungspflicht beim EuGH anzeigen kann. Der Europäische Gerichtshof entscheidet daraufhin über die Verhängung von Geldstrafen.

Innerhalb der einzelnen EU-Mitgliedsstaaten sind auf nationaler Ebene Sanktionen gegen Hauseigentümer zu beschließen, die sich der Verpflichtung zur fristgerechten Renovierung Ihres Gebäudes entziehen. Dabei gilt es abzuwägen, in welchem Umfang Härtefallregelungen anwendbar sind oder inwieweit die Interessen einzelner Grundstückseigentümer hinter dem öffentlichen Interesse an der Durchsetzung der Klimaziele zurückzustehen haben.

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