Schönheitsreparaturen – Wann man renovieren muss – und wann nicht

Schönheitsreparaturen sind ein leidiges Thema. Sicherlich sind diese hin und wieder fällig und mit je nach Zustand der Räumlichkeiten mit mehr oder weniger Aufwand verbunden. Doch die Thematik sorgt auch immer wieder für Diskussionen. Wann muss eigentlich renoviert werden? Gerade zwischen Mietern und Vermietern verhärten sich die Fronten häufig, wenn es um Schönheitsreparaturen geht, deshalb lohnt es sich, einen Blick auf die Thematik zu werfen.

Was sind eigentlich Schönheitsreparaturen?

Schon allein bei der Definition, was unter Schönheitsreparaturen fällt, scheiden sich häufig die Geister. Auch wenn sich so mancher Vermieter eine vollständige Sanierung der Wohnung vom Mieter wünscht, müssen Mieter im Höchstfall klar definierte Schönheitsreparaturen übernehmen. Unter den Begriff Schönheitsreparaturen fallen oberflächliche Renovierungsarbeiten. Dazu zählt das Streichen oder Lackieren von Wänden, Decken, Türen, Fenstern, Heizkörpern und eventuell von Böden. Auch der Tausch von Tapeten kann nötig werden und fällt in die Kategorie der Schönheitsreparaturen. Zudem müssen Bohrlöcher und kleinere Risse verkittet oder verspachtelt werden. Weiterreichende Arbeiten, die zum Beispiel die Bausubstanz verändern, liegen alleine in der Verantwortung des Vermieters. Ebenso fallen Arbeiten außerhalb der gemieteten Räumlichkeiten in den Aufgabenbereich des Vermieters.

Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter

In der Regel verpflichten Vermieter ihre Mieter mittels Mietvertrag zur Übernahme der Schönheitsreparaturen. Doch nicht alle Vereinbarungen sind gültig. Immer wieder müssen sich Gerichte mit der Thematik befassen, wenn sich Vermieter und Mieter nicht einig sind, ob die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag gültig ist, in welchem Umfang Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen oder auch ob die Ausführungen der Arbeiten ausreichend sind. Selbst der Bundesgerichtshof hat sich bereits mehrfach mit dem Thema auseinandergesetzt und zum Teil sehr mieterfreundliche Urteile gefällt.

Grundsätzlich gilt für Mieter, wer eine unrenovierte Wohnung anmietet und für die Renovierungsarbeiten auch keinen Gegenwert, zum Beispiel Mietfreiheit im ersten Monat, erhält, muss auch beim Auszug keine frisch renovierte Wohnung hinterlassen. Auch Vermieter, die im Mietvertrag starre Fristen nennen, müssen damit leben, dass die Klausel unwirksam ist. Hier kommt es immer auf die genaue Wortwahl an. Grundsätzlich empfiehlt es sich, ein entsprechendes Übergabeprotokoll bei der Anmietung zu erstellen, um den Zustand der Wohnung zu dokumentieren. Auch Fotos der Räume können hilfreich sein, um nachzuweisen, dass die Räumlichkeiten in einem unrenovierten Zustand übergeben wurden. Selbes gilt ebenso für den Auszug aus einer Mietwohnung, denn nur so können sich Mieter vor nachträglichen Forderungen des Vermieters schützen.
Angemessene Fristen für Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich gilt natürlich, dass Räume, die abgewohnt sind, einer Renovierung bedürfen. Laut gängiger Rechtsprechung sollten Küche und Bad alle 3 Jahre einer Renovierung unterzogen werden. Wohn- und Schlafräume sowie Flure, Dielen und Toiletten sind nach circa 5 Jahren fällig. Bei Nebenräume reicht in der Regel ein neuer Farbanstrich alle 7 Jahre aus.

Wichtig ist, dass es sich hierbei nicht um starre Fristen handeln darf, sondern nur um Anhaltspunkte. Ob Schönheitsreparaturen nötig sind, entscheidet letztlich das Erscheinungsbild des jeweiligen Raums. Enthält die Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag starre Fristen, ist diese unzulässig und somit ungültig.

Haben Mieter Zweifel an der Gültigkeit der Schönheitsreparaturklauseln, lohnt es sich, den Mietvertrag durch einen Anwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein prüfen zu lassen.

Renovierung während der Mietzeit

Während der Mietzeit ist den meisten Mietern selbst daran gelegen die Wohnung in einem ansehnlichen Zustand zu erhalten. Selbst mit gültiger Klausel zu Schönheitsreparaturen ist es für Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses eher schwierig, die Durchführung von Renovierungsarbeiten zu fordern, wenn der Mieter diese nicht für nötig hält.

Renovierung bei Auszug des Mieters

In vielen Mietverträgen findet sich auch eine Endrenovierungsklausel. Wird neben einer turnusmäßigen Renovierung auch eine vom Zustand der Wohnung unabhängige Endrenovierung verlangt, dann ist auch diese Klausel unwirksam. Enthält der Mietvertrag eine entsprechende Klausel, muss der Mieter letztlich bei Auszug nicht streichen.

Vermietertricks bei ungültigen Klauseln

Gerade in älteren Mietverträgen finden sich unter dem Stichpunkt Renovierung häufig starre Fristen oder eine unbedingte Endrenovierung. Nachdem in diesen Fällen die Renovierung für den Mieter nicht verpflichtend ist, gibt es immer häufiger Vermieter, die Mietern eine Vertragsänderung zur Unterschrift vorlegen. So versuchen Vermieter, Mieter im Nachhinein wirksam zur Renovierung während der Mietzeit und bei Auszug zu verpflichten. Mieter sollten in keinem Fall einer Vertragsänderung zustimmen.

Ärger droht meist erst bei Auszug

Meist interessieren sich Vermieter, während das Mietverhältnis läuft, recht wenig dafür, ob der Mieter Schönheitsreparaturen durchführt oder nicht. Erst wenn es zur Beendigung eines bestehenden Mietverhältnisses kommt, wünschen sich Vermieter eine tadellos renovierte Wohnung. Der Wunsch des Vermieters ist klar nachvollziehbar, denn schließlich spart er sich so selbst die Renovierung der Räumlichkeiten und kann nahtlos weitervermieten. Sollte der Vermieter mit Forderungen auf Mieter zu kommen, ist in jedem Fall ein Blick in den Mietvertrag ratsam. Sind die Renovierungsklauseln ungültig oder Mieter haben selbst eine unrenovierte Wohnung zu Mietbeginn erhalten, können sie sich bequem zurücklehnen und nicht auf die Wünsche des Vermieters eingehen.

Auch in Sachen Qualität der Arbeiten kann der Vermieter nicht erwarten, dass der Mieter eine Fachfirma beauftragt. Zwar müssen die Arbeiten sauber und ordentlich ausgeführt sein, aber sie müssen nicht perfekt sein. Mieter dürfen selbst die Schönheitsreparaturen durchführen und es reicht aus, wenn das Ergebnis einer mittelmäßigen Qualität entspricht.

Ebenso darf der Vermieter nicht darauf bestehen, dass der Mieter Wände und Decken in reinweiß streicht. Helle und dezente Farben müssen akzeptiert werden. Finden sich in der Wohnung jedoch dunkle und knallige Farben, muss der Vermieter diese nicht akzeptieren.

Renovierung im Eigenheim

Wer ein Eigenheim besitzt, muss sich um Renovierungsklauseln und Fristen keine Gedanken machen. Dennoch ist es ratsam, turnusmäßig Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Da man im Laufe der Zeit meist etwas betriebsblind wird und kleine und größere Schönheitsfehler gerne ignoriert werden, lohnt es sich, auf einen Trick zurückzugreifen. Es empfiehlt sich, nach einer Renovierung Bilder von den Räumen aufzunehmen. Einmal pro Jahr werden dann neue Fotos angefertigt und mit den Bildern der frisch renovierten Räume verglichen. So fällt recht schnell auf, wann eine Renovierung fällig wird.

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