Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung ist die schriftliche Erlaubnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, ein Bauvorhaben auszuführen. Sie bestätigt, dass das Vorhaben mit dem öffentlichen Baurecht übereinstimmt, etwa mit Bebauungsplan, Abstandsflächen, Brandschutz und Standsicherheit. Ob und in welchem Verfahren sie nötig ist, regeln die Landesbauordnungen der 16 Bundesländer.

Das Wichtigste in Kürze

• Baurecht ist Ländersache: Es gibt 16 Landesbauordnungen, keine bundesweit einheitliche Liste.
• Neubauten, Anbauten, Nutzungsänderungen und Eingriffe in tragende Teile sind meist genehmigungspflichtig.
• Rein innere Schönheitsreparaturen sind in der Regel genehmigungsfrei, bei Denkmalschutz gelten Sonderregeln.
• Die Genehmigung gilt meist drei Jahre und erlischt, wenn die Bauarbeiten länger als ein Jahr ruhen.

Was ist eine Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt. Die Behörde prüft den Bauantrag und stellt fest, dass dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Sie gilt für das Grundstück und das genehmigte Vorhaben, nicht für den Bauherrn persönlich. Auf eine Baugenehmigung besteht ein Anspruch, wenn das Vorhaben den Vorschriften entspricht.

Wichtig: Die Baugenehmigung ersetzt keine anderen Genehmigungen. Bei Denkmalschutz, Umweltauflagen oder Eingriffen in öffentliche Flächen können weitere Erlaubnisse nötig sein. Auch privatrechtliche Fragen wie die Zustimmung der Nachbarn oder die Rechte einer Eigentümergemeinschaft bleiben bestehen.

Wann braucht man eine Baugenehmigung?

Die Landesbauordnung (je nach Land LBO, BauO oder BayBO) legt fest, welche Vorhaben genehmigungspflichtig sind. Typische Fälle:

• Neubau, Anbau, Aufstockung: In der Regel genehmigungspflichtig.
• Nutzungsänderung: Wenn aus einem Lager ein Wohnraum wird oder Wohnraum gewerblich genutzt werden soll.
• Dachausbau: Je nach Land und Umfang. Gauben und Änderungen der Dachform sind oft relevant.
• Eingriffe in tragende Teile: Wanddurchbrüche in tragenden Wänden oder Änderungen der Statik brauchen immer eine Fachplanung, oft auch einen Antrag.
• Fassadenänderung: Bei Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds, vor allem im Geltungsbereich einer Gestaltungssatzung oder bei Denkmalschutz. Das betrifft auch ein Wärmedämmverbundsystem in manchen Fällen.
• Anbauten im Garten: Terrassenüberdachungen, Carports, Gartenhäuser, Zäune und Pools können ab einer bestimmten Größe genehmigungspflichtig sein.

Viele kleinere Vorhaben sind genehmigungsfrei, etwa Malerarbeiten, neue Bodenbeläge oder der Austausch von Fenstern in gleicher Größe, sofern kein Denkmalschutz vorliegt. Auch genehmigungsfreie Bauvorhaben müssen die Vorschriften einhalten. Eine rechtlich verbindliche Auskunft gibt nur die Bauaufsichtsbehörde.

Welche Verfahren gibt es?

Verfahren	Bedeutung
Verfahrensfrei (genehmigungsfrei)	Es ist kein Antrag nötig. Die materiellen Vorschriften gelten trotzdem.
Genehmigungsfreistellung	Ein Vorhaben im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans wird der Gemeinde angezeigt. Nach einer Frist darf gebaut werden, wenn die Gemeinde nichts anderes verfügt.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren	Die Behörde prüft nur einen Teil der Anforderungen, besonders bei kleineren Gebäuden.
Normales Baugenehmigungsverfahren	Umfassende Prüfung, meist bei größeren oder komplexeren Vorhaben.

Wie läuft ein Bauantrag ab?

1. Vorab klären: Bei der Bauaufsichtsbehörde oder in der Gemeinde nachfragen, ob und in welchem Verfahren das Vorhaben genehmigt werden muss. Eine Bauvoranfrage kann Grundsatzfragen klären, bevor die volle Planung beginnt.
2. Planung erstellen: Bauvorlageberechtigte Fachleute wie Architekten oder Bauingenieure erstellen Pläne, Baubeschreibung und Berechnungen. Welche Unterlagen verlangt werden, steht in der Bauvorlagenverordnung des Landes.
3. Antrag einreichen: Bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, oft über ein Online-Portal.
4. Prüfung und Beteiligung: Die Behörde beteiligt Fachstellen und, wo vorgeschrieben, die Nachbarn.
5. Bescheid: Die Baugenehmigung wird erteilt, mit oder ohne Auflagen.
6. Bauausführung und Anzeige: Baubeginn und Fertigstellung werden der Behörde gemeldet.

Welche Unterlagen gehören zum Bauantrag?

Je nach Land und Vorhaben umfasst der Antrag meist den Antragsvordruck, einen Lageplan mit Abstandsflächen, Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), eine Baubeschreibung, Berechnungen zur Standsicherheit und zum Brandschutz sowie einen Nachweis zum Wärmeschutz. Die Liste ergibt sich aus der Bauvorlagenverordnung des Bundeslandes. Fehlende Unterlagen verzögern das Verfahren.

Was kostet eine Baugenehmigung?

Die Gebühren richten sich nach den Landesvorschriften und meist nach den Baukosten des Vorhabens. Kleinere Verfahren kosten oft einige hundert Euro, größere deutlich mehr. Dazu kommen Honorare für Planung, Statik, Vermessung oder Gutachten. Die Bearbeitungszeit unterscheidet sich je nach Behörde und Verfahren stark. Einen konkreten Gebührenbescheid erstellt die Bauaufsichtsbehörde.

Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig?

In den Landesbauordnungen ist die Geltungsdauer in der Regel auf drei Jahre festgelegt. Sie erlischt, wenn innerhalb dieser Zeit nicht mit dem Bau begonnen wurde oder wenn die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen wird. Eine Verlängerung ist auf Antrag möglich, die Dauer ist je Land unterschiedlich geregelt: In Baden-Württemberg etwa bis zu drei Jahre, in Bayern bis zu zwei Jahre je Verlängerung. Der Antrag muss vor Ablauf der Frist gestellt werden.

Was passiert, wenn man ohne Genehmigung baut?

Wer genehmigungspflichtig ohne Baugenehmigung baut, riskiert eine Baueinstellung, Bußgelder und im Extremfall die Anordnung, das Bauwerk zurückzubauen. Auch eine spätere Nutzung oder ein Verkauf der Immobilie kann beeinträchtigt werden. Wenn ein Bauherr unsicher ist, spart eine kurze Anfrage bei der Behörde Ärger.

Typische Fehler

• Annahme „Kleinigkeit, braucht keine Genehmigung“: Gerade Anbauten, Dachausbau und Nutzungsänderung werden unterschätzt.
• Nachbarn nicht einbezogen: Auch bei genehmigungsfreien Vorhaben können Nachbarrechte betroffen sein.
• Denkmalschutz übersehen: Bei Baudenkmälern ist oft eine zusätzliche denkmalrechtliche Erlaubnis nötig.
• Auflagen nicht beachtet: Die Baugenehmigung gilt nur so, wie sie erteilt wurde.
• Frist verpasst: Wer nach Ablauf der Geltungsdauer bauen will, braucht eine Verlängerung oder einen neuen Antrag.

Häufige Fragen zur Baugenehmigung

Wie lange gilt eine Baugenehmigung?

In der Regel drei Jahre ab Erteilung. Sie erlischt, wenn in dieser Zeit nicht mit dem Bau begonnen wird oder die Arbeit länger als ein Jahr unterbrochen wird. Eine Verlängerung ist auf Antrag möglich.

Wer stellt den Bauantrag?

Der Bauherr stellt den Antrag, die Unterlagen erstellt ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser, in der Regel ein Architekt oder Ingenieur. Bei kleinen Vorhaben dürfen in manchen Ländern auch andere Fachleute Pläne einreichen.

Brauche ich für eine Terrassenüberdachung eine Baugenehmigung?

Das hängt vom Bundesland, der Größe und der Lage ab. Viele Länder lassen kleinere Überdachungen verfahrensfrei zu, ab einer bestimmten Fläche oder Tiefe wird sie genehmigungspflichtig. Außerdem sind Abstandsflächen und der Bebauungsplan zu beachten.

Muss ich bei einer Renovierung innen eine Genehmigung einholen?

Reine Schönheitsreparaturen und neue Bodenbeläge sind genehmigungsfrei. Eingriffe in tragende Wände, Brandschutz oder Nutzung sowie Umbauten in Baudenkmälern brauchen dagegen meist Abstimmung mit der Behörde.

Was ist der Unterschied zwischen Bauvoranfrage und Bauantrag?

Mit der Bauvoranfrage klärt man vorab einzelne Grundsatzfragen, etwa ob ein Vorhaben auf dem Grundstück grundsätzlich zulässig ist. Der Bauantrag ist die vollständige Beantragung der Genehmigung.

Was ist eine Genehmigungsfreistellung?

Das ist ein vereinfachtes Verfahren für Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Man legt die Unterlagen der Gemeinde vor und darf nach Ablauf einer Frist bauen, wenn die Gemeinde kein Genehmigungsverfahren verlangt.

Verwandte Begriffe

Abgeschlossenheitserklärung, Bausachverständiger, Katasteramt, Wärmedämmverbundsystem