Gewährleistung

Gewährleistung bezeichnet die gesetzliche Pflicht eines Unternehmers, ein Werk frei von Mängeln zu übergeben und für Mängel einzustehen, die bei der Abnahme vorhanden waren. Im Bau- und Handwerksbereich regelt sie das Werkvertragsrecht des BGB oder, wenn vereinbart, die VOB/B. Auftraggeber können Nacherfüllung verlangen.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei Arbeiten an einem Bauwerk verjähren Mängelansprüche nach dem BGB in fünf Jahren (§ 634a BGB), nach der VOB/B in der Regel in vier Jahren (§ 13 VOB/B).
• Die Frist beginnt mit der Abnahme. Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass sein Werk mangelfrei ist, danach in der Regel der Auftraggeber den Mangel.
• Mängel sollten schriftlich angezeigt werden, mit Beschreibung und Fristsetzung zur Beseitigung.
• Ein Gewährleistungseinbehalt oder eine Bürgschaft sichert Mängelansprüche. Beim Verbraucherbauvertrag gelten besondere Regeln.

Was ist Gewährleistung?

Im Alltag sagt man Gewährleistung, im Gesetz ist von Mängelrechten oder Mängelhaftung die Rede. Gemeint ist: Der Unternehmer schuldet ein Werk, das die vereinbarte Beschaffenheit hat und sich für die vorgesehene Verwendung eignet. Weicht das Ergebnis davon ab, liegt ein Mangel vor. Beispiele sind undichte Anschlüsse, Risse im Putz, schiefe Fliesen oder eine falsch gedämmte Fläche.

Von der Gewährleistung zu unterscheiden ist die Garantie. Sie ist eine freiwillige Zusage eines Herstellers oder Unternehmers. Gewährleistung besteht dagegen kraft Gesetzes und muss nicht gesondert versprochen werden. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Rechtslage kann sich ändern, deshalb ist die aktuelle Fassung der Vorschriften zu prüfen.

BGB oder VOB/B?

Die Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) ist ein Regelwerk, das nur gilt, wenn die Parteien es vereinbaren. Gegenüber privaten Bauherren ist die Wirksamkeit einzelner Klauseln im Streitfall oft prüfenswert. Ohne Vereinbarung gilt das BGB. Die wichtigsten Unterschiede im Überblick:

Punkt	BGB	VOB/B
Verjährung bei Bauwerken	5 Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2)	4 Jahre (§ 13 Abs. 4)
Beginn der Frist	mit der Abnahme	mit der Abnahme
Fiktive Abnahme	unter Voraussetzungen nach Fristsetzung (§ 640 Abs. 2)	12 Werktage nach Fertigstellungsanzeige (§ 12 Abs. 5)
Mängelanzeige	formlos, Schriftform ratsam	schriftlich, kann die Frist verlängern (§ 13 Abs. 5)
Sicherheit	Vereinbarung nötig	übliche Regelung in § 17

Daneben gibt es weitere Fristen. Für Werke, deren Erfolg in Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht, gilt nach BGB häufig eine Frist von zwei Jahren. Für Planungs- und Überwachungsleistungen am Bauwerk gilt ebenfalls die fünfjährige Frist. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren, jedoch nicht vor Ablauf der sonst geltenden Frist.

Abnahme

Die Abnahme ist die Erklärung des Auftraggebers, das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß anzuerkennen. Mit ihr beginnen die Verjährungsfristen, der Werklohn wird fällig und die Beweislast kehrt sich um. Sie sollte schriftlich in einem Protokoll erfolgen. Erkennbare Mängel sollen darin ausdrücklich vorbehalten werden. Wer Mängel kennt und die Abnahme ohne Vorbehalt erklärt, riskiert den Verlust einzelner Rechte.

Verweigern darf der Auftraggeber die Abnahme nur wegen wesentlicher Mängel. Setzt der Unternehmer eine angemessene Frist, kann die Abnahme nach dem BGB als erfolgt gelten, wenn der Auftraggeber sie nicht unter Angabe eines Mangels verweigert. Bei der Nutzung des Werks können je nach Fall Abnahmewirkungen eintreten. Auch Teilabnahmen sind möglich.

Mängelanzeige und Mängelrechte

Zeigt sich ein Mangel, sollte er schnell und nachweisbar gemeldet werden. Hilfreich sind Fotos, eine genaue Beschreibung, Datum und eine Frist zur Beseitigung. Das Gesetz räumt dem Auftraggeber zunächst den Anspruch auf Nacherfüllung ein. Der Unternehmer kann wählen, ob er den Mangel beseitigt oder neu herstellt. Bleibt die Nacherfüllung aus, kommen weitere Rechte in Betracht:

• Selbstvornahme: Mangel auf Kosten des Unternehmers beseitigen lassen, in der Regel nach erfolglosem Fristablauf
• Minderung: Der Werklohn wird gekürzt
• Rücktritt vom Vertrag, bei erheblichen Mängeln
• Schadensersatz, wenn der Unternehmer den Mangel zu vertreten hat

Außerdem kann bis zur Beseitigung ein Teil der Vergütung zurückbehalten werden. Dabei sind Verhältnismäßigkeit und Vertragsklauseln zu beachten.

Beweislast

Vor der Abnahme muss der Unternehmer belegen, dass sein Werk vertragsgemäß ist. Nach der Abnahme muss grundsätzlich der Auftraggeber beweisen, dass ein Mangel vorliegt, der bereits bei der Abnahme bestand. Deshalb sind Abnahmeprotokoll, Fotos und gegebenenfalls ein Gutachten wichtig. Ein Bausachverständiger kann Mängel feststellen und Ursachen bewerten. Auch Tests wie Dichtigkeitsprüfungen können sinnvoll sein.

Vorgehen bei einem Mangel

1. Mangel sichern: Fotos machen, Datum notieren, Zeugen benennen.
2. Vertrag prüfen: Gilt BGB oder VOB/B? Welche Fristen und Formvorschriften sind vereinbart?
3. Schriftlich anzeigen und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen.
4. Bei Streit über die Ursache einen Sachverständigen beauftragen.
5. Nach Fristablauf prüfen, ob Selbstvornahme, Minderung oder weitere Rechte infrage kommen.
6. Bei höheren Streitwerten rechtlichen Rat einholen. Verjährung beachten und bei Bedarf hemmende Schritte prüfen.

Gewährleistungseinbehalt und Sicherheit

Damit der Auftraggeber im Mängelfall nicht ohne Druckmittel dasteht, wird häufig ein Einbehalt vereinbart. Dabei bleibt ein Prozentsatz der Schlusszahlung für die Dauer der Gewährleistung stehen. Üblich ist, dass der Unternehmer den Einbehalt durch eine Bürgschaft ablösen kann. Die Höhe und Dauer richten sich nach dem Vertrag. Bei der VOB/B sind übliche Sicherheiten in § 17 beschrieben.

Beim Verbraucherbauvertrag, also dem Vertrag eines Verbrauchers über den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbauten, gibt es gesetzliche Schutzregeln. Dazu zählen eine Begrenzung von Abschlagszahlungen und eine Sicherheit des Unternehmers für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung (§ 650m BGB). Ob ein Vertrag darunter fällt, hängt von Art und Umfang der Arbeiten ab.

Kosten und Praxis

Die Beseitigung von Mängeln verursacht je nach Gewerk sehr unterschiedliche Kosten. Pauschale Zahlen sind deshalb nicht sinnvoll. Als Richtwert gilt, dass Gutachten eines Sachverständigen je nach Aufwand mehrere hundert bis einige tausend Euro kosten können. Regionale Unterschiede sind erheblich.

Typische Fehler

• Abnahme ohne Prüfung und ohne Mängelvorbehalt erklären.
• Mängel nur mündlich melden.
• Frist zur Nacherfüllung nicht setzen oder zu kurz setzen.
• Verjährungsfristen aus dem Blick verlieren, besonders bei Anbau, Dach oder Abdichtung.
• Mängel selbst beseitigen lassen, ohne dem Unternehmer vorher eine Chance zu geben.
• Gewährleistung mit Garantie verwechseln.
• Vertragsklauseln zu VOB/B oder Einbehalt nicht lesen.

Normen und Vorschriften

Maßgeblich sind die §§ 631 ff. BGB (Werkvertrag), insbesondere § 633 (Sach- und Rechtsmangel), § 634 (Rechte bei Mängeln), § 634a (Verjährung) und § 640 (Abnahme). Der Bauvertrag ist in den §§ 650a ff. geregelt, der Verbraucherbauvertrag in den §§ 650i ff. Daneben gilt die VOB/B, soweit vereinbart. Technische Beurteilungsmaßstäbe liefern DIN-Normen und die anerkannten Regeln der Technik, zum Beispiel für Estrich oder Abdichtungen. Landesrecht spielt hier kaum eine Rolle. Rechtsprechung und Gesetze ändern sich, die aktuelle Fassung ist zu prüfen.

Gewährleistung bei Sanierung und Modernisierung

Bei Arbeiten an einem bestehenden Gebäude kommt es darauf an, ob sie wesentlich für Konstruktion, Bestand oder Benutzbarkeit sind. Dann gilt oft die lange Frist wie für Bauwerke. Bei bloßen Reparaturen gilt eher die kürzere Frist. Wer zum Beispiel eine Dampfsperre, einen Oberputz oder einen Fließestrich beauftragt, sollte die Einordnung vorab klären. Auch bei Eigenleistung entfällt die Gewährleistung für diesen Teil.

Häufige Fragen zu Gewährleistung

Wie lange gilt die Gewährleistung bei Bauarbeiten?

Nach dem BGB beträgt die Frist bei Arbeiten an einem Bauwerk fünf Jahre, nach der VOB/B in der Regel vier Jahre. Sie beginnt mit der Abnahme. Für andere Werke können kürzere Fristen gelten.

Was ist der Unterschied zwischen Gewährleistung und Garantie?

Gewährleistung folgt aus dem Gesetz und muss nicht versprochen werden. Garantie ist eine freiwillige Zusage, die zusätzliche Rechte schafft. Sie ersetzt die Gewährleistung nicht und kann an Bedingungen geknüpft sein.

Wer muss einen Mangel beweisen?

Vor der Abnahme muss der Unternehmer die Mangelfreiheit belegen. Nach der Abnahme liegt die Beweislast grundsätzlich beim Auftraggeber. Ein Abnahmeprotokoll mit Vorbehalten und Fotos hilft bei der Beweisführung.

Was ist ein Gewährleistungseinbehalt?

Der Auftraggeber behält einen Teil der Schlusszahlung für die Dauer der Gewährleistung ein, als Sicherheit für Mängel. Der Unternehmer kann ihn oft durch eine Bürgschaft ablösen. Höhe und Dauer richten sich nach dem Vertrag.

Muss ich einen Mangel schriftlich melden?

Das Gesetz verlangt im BGB keine bestimmte Form, doch die Schriftform ist sehr zu empfehlen. Sie dient als Nachweis. Nach der VOB/B kann eine schriftliche Mängelanzeige die Verjährung für den gerügten Mangel verlängern.

Was passiert, wenn der Unternehmer nicht nachbessert?

Nach erfolglosem Fristablauf kommen Selbstvornahme, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz in Betracht. Welche Option sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. Bei größeren Summen ist rechtlicher Rat ratsam.

Verwandte Begriffe

Bausachverständiger, HOAI, Baugenehmigung, Kernsanierung