Immobilienverrentung: Was ist das eigentlich?
Für viele ändert sich im Alter die persönliche Lebenssituation. Wenn Senioren aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in Ihrem Zuhause wohnen bleiben können, suchen sie sich eine Unterkunft im Betreuten Wohnen oder eine barrierefreie Wohnung. Häufig stecken aber auch Geldsorgen hinter dem Immobilienverkauf. Wenn die eigene Rente nicht mehr ausreicht, sehen sich viele ältere Menschen gezwungen, ihr Wohneigentum zu verkaufen.
Dabei würden die meisten Senioren nur zu gern in ihrer gewohnten Umgebung bleiben. Die Lösung ist die sogenannte Immobilienverrentung. Ein anderer Begriff dafür ist der Verkauf auf Rentenbasis. Doch was ist das genau? Der Eigentümer einer Immobilie verkauft diese zwar an einen Dritten, bekommt aber ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Zusätzlich erhält er für eine vorher festgelegte Zeitspanne eine monatliche Rentenzahlung. Es werden zwei Varianten unterschieden: Die Zeit- und die Leibrente. Bei der Leibrente bestehen Rentenzahlung und Wohnrecht bis an das Lebensende; bei der Zeitrente nur für einen zuvor vereinbarten Zeitraum.
Die Immobilie wird also veräußert. Jedoch erhält man den erzielten Verkaufspreis nicht in einem Betrag, sondern in monatlichen Raten. Wer als Senior also mit seiner gesetzlichen Rente nicht über die Runden kommt, kann sie dank der Immobilienrente aufstocken. Ob der Verkäufer diese Rente monatlich, einmal im Vierteljahr oder jährlich bekommt, kann vertraglich individuell geregelt werden.
Natürlich muss man sich nicht strikt an oben genannte Vorgaben halten. Die persönlichen Wünsche der Senioren werden bei der Immobilienverrentung berücksichtigt. Es ist zum Beispiel möglich, dass der Immobilienkäufer an den Verkäufer eine Einmalzahlung tätigt. Damit kann dieser eventuelle Restschulden tilgen. Auch Investitionen in das Wohngebäude sind so möglich. Bei all siesen Frage kann Ihnen zum Beispiel das Unternehmen Degiv Invest weiterhelfen.
Die Vorteile der Immobilienverrentung
Die Vorteile der Immobilienverrentung liegen klar auf der Hand. Für Senioren besonders wichtig ist es, dass sie in ihrer gewohnten Umgebung weiterhin leben können. Wohneigentum hat für Senioren nicht nur einen materiellen, sondern auch einen emotionalen Wert. Das lebenslange Wohnrecht sollte vertraglich vereinbart und notariell festgehalten werden. Der einstige Hausbesitzer wird so zum Mieter.
Für dieses lebenslange Wohnrecht wird natürlich ein Gegenwert, sprich eine Miete, verlangt. Diese wird der Käufer von seinen Rentenzahlungen abziehen. Wie hoch die Abzüge letztendlich ausfallen und welche Rate für die monatliche Rentenzahlung übrig bleibt, hängt maßgeblich vom Mietspiegel in der Region ab. Sowohl das lebenslange Wohnrecht als auch die Rentenzahlungen werden im Grundbuch der Immobilie festgehalten.
Ein weiterer Vorteil: Ist das Geld für Investitionen nicht vorhanden, kommt die Immobilienverrentung ebenfalls wie gerufen. Von der Hausbank bekommen Senioren ab einem bestimmten Alter nur noch selten einen Kredit eingeräumt.
Wie wird die Immobilienrente ermittelt?
Ähnlich wie bei einem ganz normalen Hausverkauf bildet der momentane Marktwert die Grundlage für die Immobilienrente. Hier spielen sowohl das Alter des Gebäudes als auch dessen Lage eine wesentliche Rolle. Zu den wertrelevanten Faktoren zählen ebenso die Marktverhältnisse vor Ort und der Gebäudezustand. Klar ist: Je höher der Marktwert der Immobilie, desto höher ist auch die zu erwartende Immobilienrente. Die Praxis hat gezeigt, dass sich eine Immobilienverrentung erst dann lohnt, wenn das Gebäude einen Wert von mindestens 200.000 Euro hat.
Das Alter der Senioren spielt bei der Kalkulationsermittlung natürlich ebenfalls eine Rolle. Wer über solch eine Möglichkeit nachdenkt, sollte mindestens 65 Jahre alt sein. Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Laufzeit, desto höher ist die Rente.
An wen aber kann man sich wenden, wenn man eine Immobilienverrentung in Betracht zieht? Es gibt sowohl private Investoren als auch Kapitalgesellschaften oder kirchliche Institutionen, welche dieses Modell anbieten. Da es meist um langfristige Zahlungsverpflichtungen geht, ist es empfehlenswert, nur mit erfahrenen Partnern zusammenzuarbeiten. Man sollte die Investoren daher im Vorfeld genau auf ihre Bonität und Erfahrung hin überprüfen.
Als Rechtsgrundlage dient bei der Immobilienverrentung ein notarieller Kaufvertrag. Hier werden alle Leistungen, also zum Beispiel monatliche Rentenzahlungen ebenso wie eine eventuelle Einmalzahlung, genau festgehalten. An erster Stelle dabei sollte das unentgeltliche Wohnrecht festgehalten werden. Ehepaare sollten beachten, dass dieses Wohnrecht auch beim Tod eines der Ehepartner bestehen bleibt.
Was aber passiert mit dem nicht verbrauchten Rentenguthaben, wenn man aus gesundheitlichen Gründen in ein Seniorenheim ziehen muss? Dieses sollte mitgenommen werden können. Bei einem vorzeitigen Todesfall geht es an die Erben. Auch das muss im notariellen Kaufvertrag schriftlich festgehalten werden.
Gibt es Nachteile?
Die Immobilienrente unterscheidet sich vom klassischen Hausverkauf deutlich. Wissen sollte man zudem, dass man eine zusätzliche Immobilienrente bei seiner Steuererklärung angeben muss. Das Finanzamt wertet diese als Ertragsteil. Die darauf zu entrichtende Steuer variiert je nach Alter zwischen 1% und 18%.
Momentan ist die Immobilienverrentung noch ein Nischenprodukt. Standardverträge gibt es kaum. Daher ist es wichtig, dass man sich an einen erfahrenen Anbieter wendet und Auskünfte über dessen Bonität einholt. Beim normalen Hausverkauf hingegen hat man in der Regel einen erfahrenen Makler an seiner Seite und muss sich um nur wenige Dinge selbst kümmern.
Nicht vergessen sollte man den Inflationsausgleich. Bei einem normalen Immobilienverkauf kommt eine Geldentwertung nicht zum Tragen. Anders bei der Immobilienverrentung: Um eine schleichende Entwertung der Währung auszugleichen, wird eine Wertsicherungsklausel empfohlen. Durch diese ist der Käufer verpflichtet, die Höhe seiner Rentenzahlungen an die jeweilige Inflationsrate anzupassen.
Ein weiterer wesentlicher Nachteil der Immobilienrente, den man unbedingt bedenken sollte: Bedingt durch den Risikoabschlag und das lebenslange Wohnrecht ist der Verkaufspreis nachweislich geringer als bei einem ganz normalen Immobilienverkauf. Zudem ist der Markt der potentiellen Käufer deutlich eingeschränkt. Wie bereits erwähnt ist die Immobilienverrentung noch keine sehr weit verbreitete Methode. Auch für den Käufer hat dieses Modell einen nennenswerten Nachteil: Wer sich für die Immobilienrente entscheidet, kann die gekaufte Immobilie nicht sofort selbst nutzen.
Erreicht der ehemalige Eigentümer ein höheres Alter, als es die Statistik vorgibt, muss zudem mit finanziellen Verlusten gerechnet werden. Demgegenüber steht der Vorteil, dass der Käufer kein nennenswertes Eigenkapital benötigt. Lediglich die sogenannten Kaufnebenkosten muss er direkt bei einem Kauf aus eigener Tasche bezahlen.
Fazit
Die Immobilienverrentung ist ein sinnvolles Modell, das sich an alle Immobilienbesitzer im fortgeschrittenen Alter richtet. Als eine sinnvolle Alternative zum Hausverkauf hat es zwei nennenswerte Vorteile: Wer sich als Senior für die Immobilienrente entscheidet, kann im Haus wohnen bleiben und erhält gleichzeitig eine monatliche Rente als Gegenleistung. So kann die eigene Rente aufgestockt werden.
