Dubai hat sich in den vergangenen Jahren zu einem der gefragtesten internationalen Immobilienmärkte entwickelt. Neben Investoren aus Asien und Großbritannien interessieren sich zunehmend auch deutsche Käufer für Wohnungen und Apartments im Emirat. Ausschlaggebend sind häufig die steuerlichen Vorteile, die moderne Infrastruktur sowie die Aussicht auf stabile Mietrenditen. Doch bevor ein Kaufvertrag unterschrieben wird, stellt sich die zentrale Frage: Dürfen Deutsche in Dubai überhaupt Eigentum erwerben und welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten?
Dürfen Deutsche in Dubai Immobilien kaufen?
Grundsätzlich ist der Erwerb von Immobilien für deutsche Staatsbürger in Dubai erlaubt. Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2002 dürfen ausländische Käufer in speziell ausgewiesenen Gebieten sogenanntes „Freehold“-Eigentum erwerben. Diese Regelung hat den Immobilienmarkt maßgeblich geöffnet und internationalisiert. Dabei sollte man passende Immobilienangebote Dubai prüfen. Zu den bekanntesten Freehold-Zonen gehören etwa Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah und Jumeirah Village Circle. In diesen Gebieten können Ausländer uneingeschränkt Wohnungen, Apartments oder auch Villen erwerben und im offiziellen Grundbuch eintragen lassen.
Ein Wohnsitz in den Vereinigten Arabischen Emiraten ist für den Kauf nicht erforderlich. Auch eine spezielle Aufenthaltserlaubnis ist zunächst keine Voraussetzung. Benötigt wird in der Regel lediglich ein gültiger Reisepass sowie die Erfüllung des Mindestalters, das üblicherweise bei 21 Jahren liegt.
Freehold oder Leasehold: Welche Eigentumsform gilt?
Entscheidend beim Immobilienkauf in Dubai ist die Unterscheidung zwischen Freehold und Leasehold. Beim Freehold handelt es sich um echtes Volleigentum. Der Käufer wird vollständiger Eigentümer der Immobilie und – abhängig vom Objekt – auch des dazugehörigen Grundstücksanteils. Dieses Eigentum ist zeitlich unbegrenzt, kann verkauft, vermietet oder vererbt werden und wird offiziell beim Dubai Land Department registriert.
Leasehold hingegen beschreibt ein langfristiges Nutzungsrecht, das häufig zwischen 10 und 99 Jahren gewährt wird. Das Grundstück verbleibt im Eigentum des ursprünglichen Besitzers, während der Käufer lediglich ein befristetes Nutzungsrecht erhält. Für internationale Investoren spielt Leasehold in Dubai eine eher untergeordnete Rolle, da die meisten für Ausländer zugänglichen Projekte als Freehold angeboten werden.
Ablauf des Immobilienkaufs in Dubai
Der Kaufprozess in Dubai ist vergleichsweise klar strukturiert und in vielen Fällen schneller als in Deutschland. Nach Auswahl der Immobilie wird zunächst eine Reservierungsvereinbarung abgeschlossen. Darauf folgt die Unterzeichnung eines Kaufvertrags, häufig als Memorandum of Understanding bezeichnet. Anschließend erfolgt die Kaufpreiszahlung sowie die Terminvereinbarung beim Dubai Land Department zur offiziellen Eigentumsübertragung.
Im Rahmen dieses Termins wird die Immobilie registriert und eine Eigentumsurkunde ausgestellt. Die Nebenkosten belaufen sich in der Regel auf etwa sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises. Die staatliche Registrierungsgebühr beträgt vier Prozent, hinzu kommen meist rund zwei Prozent Maklerprovision sowie kleinere Verwaltungsgebühren. Klassische Notarkosten oder eine Grunderwerbsteuer wie in Deutschland existieren in dieser Form nicht.
Aufenthaltsrecht durch Immobilienkauf
Ein Immobilienerwerb in Dubai führt nicht automatisch zu einem dauerhaften Aufenthaltsrecht. Allerdings besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, ein Investoren-Visum zu beantragen. Ab einem Immobilienwert von rund 750.000 AED kann ein zweijähriges Aufenthaltsvisum beantragt werden. Bei Investitionen ab etwa zwei Millionen AED kommt ein langfristigeres Aufenthaltsmodell in Betracht.
Wichtig ist, dass das Visum separat beantragt wird und an zusätzliche Bedingungen geknüpft ist. Der Immobilienkauf allein garantiert also kein automatisches Aufenthaltsrecht.
Steuerliche Aspekte für deutsche Käufer
Dubai gilt als steuerlich äußerst attraktiv. Es gibt keine Grundsteuer und keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen innerhalb der Vereinigten Arabischen Emirate. Auch eine Spekulationssteuer beim Weiterverkauf von Immobilien ist nicht vorgesehen. Für viele Investoren ist genau dieser Punkt ein entscheidender Vorteil.
Allerdings müssen deutsche Staatsbürger prüfen, ob sie weiterhin in Deutschland steuerpflichtig sind. Wer dort seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt beibehält, muss grundsätzlich sein weltweites Einkommen deklarieren. Die individuelle steuerliche Situation sollte daher unbedingt mit einem Experten für internationales Steuerrecht abgestimmt werden.
Rechtssicherheit und Schutz des Eigentums
Das Eigentum wird in Dubai zentral über das Dubai Land Department registriert und dokumentiert. Das System gilt als transparent und digitalisiert, wodurch Eigentumsverhältnisse klar nachvollziehbar sind. Käufer sollten dennoch ausschließlich mit registrierten Maklern und geprüften Bauträgern zusammenarbeiten.
Gerade bei sogenannten Off-Plan-Projekten, also Immobilien im Bau oder in Planung, ist besondere Sorgfalt erforderlich. Zahlungspläne, Baufortschritt und Projektgenehmigungen sollten genau geprüft werden, um finanzielle Risiken zu minimieren.
Renovieren und Umbauen: Was ist erlaubt?
Wer eine Wohnung in Dubai erwirbt und Modernisierungen plant, sollte die lokalen Bauvorschriften beachten. In Apartmentanlagen ist häufig die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder der Hausverwaltung erforderlich. Tragende Wände dürfen nicht verändert werden, ebenso sind Eingriffe in die Gebäudefassade oder in zentrale Klimaanlagenanlagen genehmigungspflichtig.
Vor Beginn von Renovierungsmaßnahmen empfiehlt sich daher eine schriftliche Abstimmung mit der Verwaltung. Dies gilt insbesondere bei größeren Umbaumaßnahmen, um spätere rechtliche Konflikte zu vermeiden.
Fazit
Deutsche Staatsbürger dürfen in Dubai rechtlich abgesichert Eigentum erwerben, sofern sie sich auf ausgewiesene Freehold-Zonen beschränken. Der Kaufprozess ist transparent geregelt, die Nebenkosten sind überschaubar und das steuerliche Umfeld bietet attraktive Rahmenbedingungen. Dennoch sollten Interessenten die Unterschiede zum deutschen Immobilienrecht kennen und sowohl steuerliche als auch baurechtliche Aspekte sorgfältig prüfen. Mit professioneller Beratung und sorgfältiger Vorbereitung steht dem Immobilienerwerb in Dubai jedoch grundsätzlich nichts im Weg.
