Wie wird eigentlich der Wert einer Immobilie ermittelt?

Wenn eine Immobilie erworben oder verkauft werden soll, stellt sich dabei stets die Frage nach ihrem angemessenen Preis. Auch in anderen Situationen, beispielsweise im Zusammenhang mit Erbschaften oder Schenkungen, bei Finanzierungen oder nach eine Scheidung, kann es notwendig, sein, den Wert einer Immobilie möglichst genau zu ermitteln. Aufgrund der Komplexität einer solchen Wertermittlung ist dies im Normalfall die Aufgabe von Gutachtern oder Gutachterinnen.

Diese verfügen über die notwendigen fachlichen Qualifikationen und Erfahrungen, um eine möglichst genaue Wertermittlung von Immobilien durchzuführen. Etwas Basiswissen zu den dabei infrage kommenden Vorgehensweisen ist jedoch auch für Privatpersonen hilfreich, die Immobilien besitzen oder sich für einen Immobilienkauf interessieren.

Drei normierte Verfahren stehen zur Auswahl

Um einen ersten Anhaltspunkt für den Wert einer Immobilie zu bekommen, ist auch eine Immobilienbewertung online möglich. Soll ein Wertgutachten jedoch gegebenenfalls auch vor Gericht akzeptiert werden, muss es in Deutschland nach einem von drei Verfahren erstellt werden, die seit 2010 in der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) geregelt sind, die zuletzt zum 1. Januar 2022 reformiert wurde und von den Gutachterausschüssen der einzelnen Kreise und Kommunen verbindlich anzuwenden ist.

Die von der ImmoWertV vorgeschriebenen Verfahren werden auch als normierte Verfahren bezeichnet. Im Einzelnen handelt es sich dabei um das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Soll nun der Wert einer Immobilie bestimmt werden, etwa im Vorfeld eines geplanten Kaufs oder einer Immobilienverrentung, dann muss zunächst das am besten geeignete dieser drei Verfahren ausgewählt werden. Vereinfacht gesagt, werden beim Vergleichswertverfahren die kürzlich für ähnliche Immobilien – insbesondere im Hinblick auf Merkmale wie Lage, Größe und Nutzung – erzielten Marktpreisen als Grundlage für die Wertermittlung genutzt.

Es eignet sich deshalb vor allem für solche Immobilien, die in größerer Zahl und ähnlicher Art vorhanden sind. Dies sind insbesondere Eigentumswohnungen, aber auch Ein- oder Zweifamilienhäuser.

Weitere Möglichkeiten zur Immobilienwertermittlung

Das Ertragswertverfahren wird üblicherweise für solche Immobilien verwendet, die nicht selbst genutzt werden, sondern von ihren Eigentümern zur Erzielung von (Vermietungs-) Erträgen gehalten werden. Das können Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen, aber auch Bürogebäude, Geschäftshäuser, Hotels, Einkaufszentren, Logistikimmobilien oder andere vermietbare Objekte sein. In diesen Fällen wird der Ertragswert durch Kapitalisierung der Reinerträge ermittelt, die voraussichtlich in Zukunft mit der betreffenden Immobilie erzielt werden können.

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Ein ähnliches Vorgehen ist beispielsweise auch bei der Bewertung von Unternehmen üblich. Beim traditionell vor allem für selbst genutzte Objekte wie Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser angewandten Sachwertverfahren wird hingegen ermittelt, was ein Neubau des zu bewertenden Objekts kosten würde und um welche Abschläge dieser Wert aufgrund von baualtersbedingter Abnutzung zu vermindern ist.

Neben den drei normierten Verfahren existieren noch verschiedene weitere Wertermittlungsmethoden, die vor allem von professionellen Immobilieninvestoren ergänzend oder alternativ verwendet werden. Dazu gehören sogenannte dynamische Verfahren wie beispielsweise das Discounted-Cashflow-Verfahren, aber auch vereinfachte Methoden wie die sogenannte Maklerformel, – eine Abwandlung des Ertragswertverfahrens, bei welcher der Jahresreinertrag durch den Kapitalisierungszins geteilt wird, um den Wert der Immobilie zu erhalten.

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Um die Bewertungsergebnisse richtig interpretieren zu können, müssen jeweils die Stärken und Schwächen der einzelnen Methoden berücksichtigt werden. Professionelle Investoren nutzen daher oft mehrere unterschiedliche Verfahren parallel, um den Wert einer Immobilie möglichst gut beurteilen zu können. Für alle Verfahren, ob normiert oder nicht, gilt jedoch eine Einschränkung: Eine Garantie, dass zu dem ermittelten Preis auch tatsächlich eine Transaktion am Markt zustande kommt, gibt es nicht.

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