Um das Grundbuch und die Einsicht in selbiges ranken sich viele verschiedene (Halb-)Wahrheiten. Fakt ist eins, manchmal ist eine Einsicht unerlässlich. Allerdings erhält nicht jeder die begehrten Informationen. Damit die Einsicht trotzdem gelingt, gibt der Artikel einen kurzen Überblick über den Ablauf und die Kosten der Einsicht.
Was ist das Grundbuch?
Bei dem Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in welchem nicht nur die Grundstücke, sondern auch grundstücksgleiche Rechte, daran bestehende Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Rechte und Belastungen verzeichnet sind. Pauschal gesagt: Alle Besitzansprüche und etwaigen Rechte an dem jeweiligen Grundstück sind hier aufgeführt. Es spiegelt also die genauen Besitzverhältnisse von Grundstücken und Wohneigentum wider. Die jeweiligen Eintragungen eines Grundstücks erfolgen innerhalb des Grundbuchs auf einer eigenen Seite, dem sogenannten Grundbuchblatt. Die Rechtsgrundlage für das Grundbuchwesen sind in Deutschland insbesondere die Grundbuchordnung (GBO) gepaart mit der Grundbuchverfügung (GBV). Die Grundbücher werden an den einzelnen Amtsgerichten geführt.
Wer kann generell in das Grundbuch einsehen?
Gesetzlich geregelt ist die Einsicht im Paragraf 12 der Grundbuchordnung. Hier besagt der 1. Absatz:
„Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das Gleiche gilt von Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie von den noch nicht erledigten Eintragungsanträgen.“
Generell kann also jeder in das Grundbuch einsehen, vorausgesetzt er hat einen (guten) Grund dazu. Davon sind unter bestimmten Voraussetzungen einige Berufsgruppen ausgenommen, beispielsweise Anwälte und Notare. Sie unterliegen (mitunter) keiner Darlegungspflicht des Interesses.
Das berechtigte Interesse – Was hat es damit auf sich?
Das berechtigte Interesse ist der maßgebliche Faktor bei der Einsicht in das Grundbuch. Wer dies nicht vorweisen kann, der kommt nur auf Umwegen an die begehrten Informationen. Nachfolgend sind die gängigsten Interessen aufgeführt. Hierbei sei jedoch erwähnt, dass es sich um Beispiele handelt und die Aufzählung nicht abschließend ist.
Einsicht als Grundstückseigentümer
Ein berechtigtes Interesse an der Einsicht hat natürlich der Grundstückseigentümer. Ihm ist uneingeschränkte Einsicht in sein Grundbuch zu gewähren. Aber auch alle anderen, im Grundbuch eingetragenen, Rechteinhaber können in das Grundbuch einsehen. Dazu zählen zum Beispiel die Erben.
Die Scheidung macht es möglich
Auch Ehegatten ist im Falle einer Scheidung unabhängig voneinander die Einsicht zu gewähren. Dabei ist unerheblich, wer von beiden im Grundbuch eingetragen ist. Voraussetzung ist jedoch, dass im Zuge der Scheidung etwaige Zugewinnausgleichansprüche oder ähnliches geltend gemacht werden sollen.
Die Nachbarn
Auch Nachbarn, im Beamtendeutsch Grundstücksangrenzer genannt, ist Einsicht zu gewähren. Allerdings müssen diese dabei vorweisen können, dass sie nachbarrechtliche Ansprüche durchsetzen wollen. Auch andere Rechte, wie zum Beispiel das Notwegerecht, können in Betracht kommen. Die reine Neugier ist jedoch nicht ausreichend.
Mietern
Auch Mietern ist die Einsicht in das jeweilige Grundbuch erlaubt. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handelt. Mietern wird dabei das berechtigte Interesse zugestanden, damit diese sich informieren können, ob der Vermieter auch tatsächlich der Eigentümer der Wohnung ist.
Kreditgeber und Gläubiger
Mitunter wird auch wirtschaftliches Interesse als berechtigtes Interesse gewertet. So sind Kreditgeber ermächtigt, in das Grundbuch einzusehen, sofern das Grundstück oder das Gebäude als Kreditsicherheit dienen soll. Auch Gläubiger, die Rechte gegenüber dem Grundstückeigner haben, können dieses wirtschaftliche Interesse nachweisen. Voraussetzung dafür ist jedoch regelmäßig das Vorhandensein eines Vollstreckungstitels.
Gerichte, Behörden und Co.
Gerichten, Behörden und Notaren wird eine prinzipielle Einsicht in das Grundbuch gestattet. Gerechtfertigt wird dies mit der Pflicht zur Amtshilfe, die sich aus Artikel 35 Grundgesetz ableitet. Entgegen der verbreiteten Meinung gilt dies aber nicht für Rechtsanwälte. Sie sind nur unter bestimmten engen Voraussetzungen von der Darlegungspflicht des berechtigten Interesses befreit. Ansonsten wird ihr Interesse von ihrem Mandanten abgeleitet. Allerdings genügt hierbei bei der Darlegung die anwaltliche Versicherung.
Kaufabsicht allein genügt nicht
Ein weit verbreiteter Irrtum ist außerdem, dass Kaufinteressenten einen Einblick in das Grundbuch erhalten können. Das ist schlichtweg falsch, denn eine Kaufabsicht allein stellt kein berechtigtes Interesse im Sinne des Gesetzes dar. Allerdings können sie sich mit dem Eigentümer einigen. Dieser kann eine entsprechende Vollmacht zur Einsicht erteilen. Wer bereits über einen notariell beglaubigten vorläufigen Kaufvertrag verfügt, der kann ohne Einschränkung Einsicht in das Grundbuch nehmen.
Wann ist eine Einsicht sinnvoll?
Grundsätzlich ist es immer, wenn es um die Verschiebung von Rechten oder Vermögenswerten geht, sinnvoll eine vorherige Einsicht zu nehmen.
Das kann vor allem vor dem Kauf sinnvoll sein. Hier helfen auch gute Immobilienmarkler bei der Umsetzung. Dabei sollte man jedoch beachten, dass man hierbei auf die Mithilfe des Eigentümers angewiesen ist. Wer jedoch vor dem Abschluss des Kaufvertrages Einsicht in das Grundbuch erlangt, der schützt sich vor späteren „bösen“ Überraschungen. So kann die Einsicht in das Grundbuch potenzielle komplizierte Besitzverhältnisse oder ein mögliches Wohnrecht Dritter aufzeigen. Zudem lässt sich ermitteln, ob das Eigentum mit Hypotheken oder ähnlichem belastet ist.
Auch Eheleute, die in Scheidung leben, sollten über einen Einblick in das Grundbuch nachdenken. Schließlich lässt sich nur so der Zugewinnausgleich korrekt berechnen. Für einen genauen Überblick ist es dabei nötig, die gemeinsamen Immobilien, sowie die getrennt besitzenden Wohnobjekte einzusehen.
Wie kann in das Grundbuch eingesehen werden?
Der einfachste Weg, in das jeweilige Grundbuch einzusehen, ist der Weg zum zuständigen Grundbuchamt. Hier kann der Antrag aus Einsicht mündlich oder schriftlich gestellt werden. Als Voraussetzung gilt wieder das berechtigte Interesse, welches schriftlich niedergelegt werden muss. Außerdem ist für den Antrag ein Personalausweis oder Reisepass erforderlich. Weiterhin wird die vollständige Adresse des betreffenden Wohnobjekts benötigt, am besten mit den jeweiligen Angaben über den Grundbuchbezirk und der Grundbuchblattnummer. Je nach Auslastung und persönlicher Kapazität des Grundbuchamts ist eine sofortige Einsicht möglich.
Mittlerweile sind alle deutschen Grundbücher digitalisiert. Daher kann über entsprechenden Dienstleister auch online in das Grundbuch eingesehen werden. Dies ist jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden.
Was kostet die Einsicht in das Grundbuch?
Grundsätzlich ist die Einsicht in das Grundbuch kostenfrei. Wird jedoch eine Abschrift benötigt, werden 10 Euro fällig. Wer einen beglaubigten Abzug des Grundbuches erlangen möchte, muss dafür 20 Euro zahlen. Die Preise für eine Onlineeinsicht schwanken je nach Anbieter. Man sollte jedoch mit fünf bis acht Euro pro Seite rechnen.
Fazit
Für viele ist die Einsicht in das Grundbuch unumgänglich. Für manche dient sie mehr der Information. Grundsätzlich sollte jeder die Einsicht in das Grundbuch vornehmen, wenn Vermögenswerte verschoben werden. Sowohl in die eine als auch in die andere Richtung
