Der Immobilienkauf zählt zu den beliebtesten Geldanlagen. Besonders begehrt sind Heimwerkern renovierungsbedürftige Altbauten. Jene sind angesichts ihres Zustands teils zum Schnäppchenpreis zu haben, sodass sie oft hohes Wertsteigerungspotenzial bieten. Doch Vorsicht: Gerade solche Immobilien können sich zur Kostenfalle entwickeln, wenn Interessenten den Kauf zu leichtfertig angehen.
Wie renovierungsbedürftige Immobilien nicht zur Kostenfalle werden
So charmant Altbauten mit ihren hohen Decken und ihrem besonderen Flair auch sind, so hoch ist oft ihr Renovierungsbedarf. Im Rahmen einer Komplettsanierung anfallende Arbeiten umfassen neben Heizungserneuerungen und einer angemessenen Dämmung oftmals Schimmelbeseitigung, eine Trockenlegung der Wände und die Erneuerung maroder Leitungen. So kann aus dem scheinbaren Schnäppchenhaus schnell eine hohe Kostenbelastung werden.
Um mit einem renovierungsbedürftigen Altbau keine bösen Überraschungen zu erleben, reicht es nicht aus, beim Immobilienkauf Eigenkapital in angemessener Höhe einzuplanen. Sanierungsanforderungen sind oft komplexer als auf den ersten Blick ersichtlich. Das gilt insbesondere bei Bestandsgebäuden, die unter Denkmalschutz stehen. Daher müssen Interessenten den Kauf sorgfältig abwägen und sollten niemals auf Expertenrat verzichten. Insgesamt empfiehlt sich
- eine genaue Aufwandsermittlung durch erfahrene Gutachter
- eine detaillierte Kostenplanung durch einen professionellen Finanzberater
- die Kooperation mit einem Bauleiter, der Angebote verschiedener Handwerker einholt und vergleicht
- im Falle von Denkmalschutz die Rücksprache mit der Denkmalschutzbehörde
Vorab-Tipp zum Kauf renovierungsbedürftiger Altbauten: Zeitaufwand bedenken!
Die Komplettrenovierung eines Altbaus kann gut und gerne mehrere Monate dauern. Unterschätzen Käufer den Zeitaufwand, so geraten sie planungsmäßig schnell in Bedrängnis. Aktuelle Wohnungen oder Häuser sollten sie beispielsweise nie vor einer professionellen Einschätzung der Arbeitsdauer kündigen.
1. Aufwandsermittlung durch Gutachter
Wer zuhause gerne werkelt oder selbst auf dem Bau arbeitet, meint den Renovierungsbedarf einer Immobilie oftmals selbst einschätzen zu können. Kaufinteressenten sollten sich hier nicht überschätzen. Mängel im Fundament, in der Bausubstanz oder im Bereich der Leitungen sind gerade bei Altbauten leicht zu übersehen. Außerdem kennt sich nicht jeder Hand- oder Heimwerker automatisch auch mit den aktuellen Anforderungen aus, die das Gesetz an Bestandsgebäude bestimmter Baujahre stellt. Deshalb ist es wichtig, einen professionellen Gutachter beizuziehen.
Nur so lässt sich die Immobilie unter Berücksichtigung aller Mängel bewerten. Oftmals entgehen einige Mängel sogar dem Verkäufer. In anderen Fällen werden Mängel der schwerwiegenden Art bewusst verschwiegen, damit sie den Verkaufspreis nicht beeinträchtigen. Wer alle Mängel kennt, kann schließlich auch die möglichen Eigenleistungen besser abschätzen. Wie viel man bei der Sanierung theoretisch selbst erledigen kann, wirkt sich wiederum wesentlich auf die Kostenplanung aus.
2. Kostenplanung durch Finanzberater
Vor der Investition in ein baufälliges Haus müssen alle finanziellen Aspekte geklärt werden. Der in der Kostenprognose errechnete Wert wird vom potenziellen Marktwert des Sanierungsobjekts abgezogen, um das Potenzial des Hauses zu ermitteln. Zur Bestimmung des Wiederverkaufswerts zieht man vergleichbare Anwesen in der Umgebung als Referenz heran oder kooperiert mit einem Immobilienberater vor Ort. Vom errechneten Betrag zieht man am besten nochmal zehn Prozent ab, bevor man ein Kaufangebot macht.
So bleibt ein finanzieller Puffer für unvorhergesehene Probleme bei der Sanierung. Vorsicht: Bloß nicht vergessen sollte man bei der Kostenrechnung die Nebenkosten, die für Notar, Makler und die Grunderwerbsteuer anfallen. Letztere beläuft sich auf bis zu sechs Prozent des Kaufpreises. Zusammengenommen machen die Nebenkosten je nach Bundesland sogar bis zu 15 Prozent des Kaufpreises aus. Wer eine Finanzierung anstrebt, braucht entsprechend hohes Eigenkapital. Eine wichtige Basis für eine professionelle Kostenplanung sind die Angebote aller an der Sanierung beteiligten Handwerksfirmen. Schätzungen sollten möglichst großzügig sein.
3. Kooperation mit einem Bauleiter
Sanierungen erfordern eine Menge Koordination. Mangelt es daran, streicht der Maler womöglich, bevor Mängel im Mauerwerk beseitigt sind. So fällt schnell die doppelte Arbeit an oder Baustellen stehen zu hohen Kosten still. Privatpersonen fällt es schwer, immer den Überblick über einzelne Bauarbeiten zu behalten und beteiligte Gewerke effektiv zu koordinieren. Lieber gibt man diese Dinge in die Hände eines Bauleiters. Jener legt fest, wann was zu tun ist und holt zur Kostenbestimmung die Angebote verschiedener Firmen ein.
Die so ermittelten Kosten können der Finanzplanung dienen, sodass sich das Budget unter Aufschlag eines finanziellen Puffers besser planen lässt. Außerdem hat die Beschäftigung eines Bauleiters Vorteile im Hinblick auf Haftungs- und Gewährleistungsfragen. Idealerweise stammen alle Arbeiten bei der Sanierung aus derselben Hand. Koordination und Kooperation sind in diesem Fall oft effizienter.
4. Rücksprache mit der Denkmalschutzbehörde
Viele Altbauten stehen unter Denkmalschutz. Falls das sanierungsbedürftige Haus des Interesses dazugehört, müssen bei der Sanierung eventuell Auflagen beachtet werden. Hält man sich nicht daran, kann das hohe Strafen oder sogar eine Rückbauverpflichtung zur Folge haben.
Vor dem Kauf baufälliger Altbauten informiert man sich bei der Behörde lieber genau, was im Hinblick auf die Sanierung des Hauses in nächster Zeit gefordert und erlaubt ist. Die Bausubstanz muss in diesem Fall beispielsweise soweit es geht erhalten werden. Auch das äußere Erscheinungsbild darf sich kaum verändern. Dies kann unter Umständen Zusatzkosten verursachen.
