Steht der Auszug aus einer Mietwohnung oder einem gemieteten Haus an, bestehen oft Unklarheiten hinsichtlich der Pflichten des Mieters. Dies betrifft insbesondere die Frage, ob und welche Teile der Wohnung oder des Hauses er renovieren muss. Die meisten Mieter nehmen an, dass Renovierungsarbeiten vor dem Auszug obligatorisch sind.
Diese Annahme ist falsch. Es existieren keine gesetzlichen Regelungen über Art und Umfang der erforderlichen Arbeiten.
Das bedeutet jedoch nicht, dass Mieter ein Objekt in schlechtem Zustand verlassen dürfen und sie die Arbeit und die anfallenden Kosten allein dem Vermieter aufbürden dürfen.
Renovieren beim Auszug – wie ist die Gesetzeslage?
Es existiert keine gesetzliche Vorschrift, die Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. Die Instandhaltung des Objekts zählt zur Zuständigkeit des Vermieters. Allerdings darf dieser die Instandhaltungspflicht teilweise auf die Mieter übertragen. Der Umfang dieser Verpflichtung ist begrenzt und umfasst vor allem die sogenannten Schönheitsreparaturen. Zu beachten ist, dass dies nicht für umfangreiche Renovierungsarbeiten gilt, sondern beispielsweise für kleinere Malerarbeiten. Mieter berücksichtigen, welche Renovierungspflichten der Vermieter im Mietvertrag festgelegt hat.
Welche Tätigkeiten gelten als Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind einfache Renovierungsarbeiten, die keine besonderen Fachkenntnisse erfordern. Sie lassen sich beispielsweise mit Pinseln und Spachteln ausführen. Mieter benötigen weder handwerkliches Geschick noch besonderes Equipment, um die Arbeiten zu erledigen.
Bei Schönheitsreparaturen beseitigt der Mieter leichte Abnutzungserscheinungen oder entfernt beim Auszug zuvor angebrachte Wanddekorationen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören auch das Streichen und Tapezieren der Wände, das Nachstreichen der Rahmen von Fenstern und Türen im Innenbereich und das Lackieren von Heizkörpern. Sollte der Mieter übermäßig viele Bohrlöcher und/oder Dübel hinterlassen haben, ist er verpflichtet, diese zu füllen.
Welche Arbeiten gelten nicht als Schönheitsreparaturen?
Zu umfangreichen Arbeiten und Tätigkeiten, die spezielle Kenntnisse erfordern, darf der Vermieter einen Mieter nicht verpflichten. Hierzu zählen das Streichen von Türen und Fenster im Außenbereich und Arbeiten an den Sockel- und Fußleisten. Ebenso obliegt es dem Vermieter, Teppichböden zu erneuern, den Keller zu renovieren, Elektroinstallationen oder Heizungsanlagen zu tauschen oder Bodenbeläge abzuschleifen.
Entstandene Abnutzungsschäden, die nicht zu vermeiden waren, hat der Eigentümer bei Bedarf ebenfalls zu beheben.
Sind alle Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen?
Der Mieter hat Schönheitsreparaturen nur durchzuführen, wenn ihn der Mietvertrag dazu verpflichtet. Die Pflicht ist ausdrücklich festzuschreiben, ihr Umfang zu präzisieren. Die Klauseln sind nur wirksam, wenn keine starren Fristen existieren. Der Vermieter darf keine professionellen Tätigkeiten verlangen oder vorgeben, welche Farben der Mieter bei Malerarbeiten zu verwenden hat. Er darf jedoch fordern, dass der Mieter bei seinem Auszug eine Wohnung in neutraler Farbgestaltung hinterlässt.
Welche Urteile konkretisieren die Renovierungspflichten eines Mieters beim Auszug?
Der Bundesgerichtshof (BGH) entscheidet regelmäßig über Fragen des Mietrechts. Als höchste Instanz der ordentlichen Gerichtsbarkeit in der Bundesrepublik Deutschland trägt er zur Rechtsentwicklung bei und entscheidet über die Auslegung von Rechtsfragen in den Grundsätzen.
Seit Anfang des Jahrtausends hat das Gericht mehrfach die Position der Mieter gegenüber den Vermietern gestärkt. So entschied der BGH, dass starre Renovierungsfristen unwirksam sind und die Pflicht zu Schönheitsreparaturen nur besteht, wenn der Zustand der Wohnung diese Arbeiten erfordert. Ebenso sind Vertragsklauseln, die den Mieter grundsätzlich nach Ablauf einer bestimmten Zeitspanne zu Renovierungen verpflichten, nicht rechtswirksam. Derartige Vorschriften sind nach Auffassung des BGH benachteiligend und unangemessen.
Hat der Vermieter im Mietvertrag starre Fristen vorgeschrieben, verliert im Regelfall die gesamte Klausel ihre Wirksamkeit, sodass der Vermieter den Mieter nicht zur Renovierung heranziehen darf (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03).
Zusätzlich sind sämtliche Forderungen seitens des Vermieters, die dazu führen würden, dass der Mieter die Wohnung durch eigene Arbeit in einem besseren Zustand hinterlassen muss, als es bei seinem Einzug der Fall war, unzulässig. So hat der BGH im Jahr 2015 entschieden, dass Vermieter eine Mietpartei nicht dazu verpflichten dürfen, Schönheitsreparaturen auszuführen, wenn sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben; der Vermieter muss zumindest einen Teil der finanziellen Belastungen tragen (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14). In zwei weiteren Urteilen aus dem Jahr 2018 hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsauffassung bestätigt.
Wie ist die Rechtslage, wenn ein Mieter Reparaturen durchgeführt hat, zu denen er nicht verpflichtet war?
In der Praxis ist festzustellen, dass viele Mietverträge alte Klauseln zu Renovierungspflichten enthalten, die aufgrund der neueren Rechtsprechung inzwischen überkommen sind. Hat ein Mieter aufgrund vertraglicher Vereinbarungen Renovierungsarbeiten durchgeführt, die eigentlich nicht seiner Verantwortung unterlagen, kann er die entstandenen Kosten innerhalb einer Frist von sechs Monaten vom Vermieter zurückfordern.
Fachanwälte empfehlen, ältere Mietverträge auf entsprechende Klauseln zu überprüfen.
Was passiert, wenn ein Mieter seinen Renovierungspflichten nicht nachkommt?
Existieren im Mietvertrag gültige Klauseln, die die Renovierungspflichten des Mieters regeln, hat dieser dem Vertrag nachzukommen. Missachtet eine Mietpartei die Regelungen, hat der Vermieter das Recht, die entstehenden Kosten umzulegen. In der Praxis geschieht dies zumeist dadurch, dass der Eigentümer die Kaution einbehält. Dies ist in den meisten Fällen teurer, als wenn der Mieter die Arbeiten vertragsgerecht durchführen würde.
Renovierungspflichten sind ein komplexes Rechtsgebiet
Streitfragen rund um das Mietrecht beschäftigen die höchsten Gerichte regelmäßig. Es ist nicht verwunderlich, dass Mieter, die normalerweise juristische Laien sind, sich unsicher fühlen, wenn sie mit rechtlichen Fragen konfrontiert sind.
Vermieter versuchen gelegentlich, die Mietparteien durch unklare Klauseln in ihren Mietverträgen zur Erledigung von Renovierungsaufgaben zu drängen. Allerdings besteht auf beiden Seiten häufig Unkenntnis über die geltende und aktuelle Rechtsprechung, sodass nicht jeder unwirksame Vertragsinhalt als Schikane des Vermieters zu werten ist. Vor allem private Wohnungsgeber sind oft ebenfalls juristische Laien, die die Fortentwicklung des Mietrechts nicht engmaschig beobachten.
Im Zweifelsfall lohnt es sich, bei strittigen Fragen einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.
