Die Abnahme von erbrachten Bauleistungen – kurz als Bauabnahme bezeichnet – ist ein wichtiges Datum. Dieses sollte der Auftraggeber wegen all seiner Konsequenzen ausreichend beachten. Denn mit der Abnahme eines Bauobjektes wird dieses – bzw. die bisher erbrachten Teilleistungen an einem Objekt – an den Bauherren bzw. die Auftraggeber übergeben. Dieses Datum markiert dann auch die Fälligkeit der vereinbarten Vergütungen. Außerdem beginnt mit der Bauabnahme die gesetzliche Gewährleistungsfrist.
Mit der Sorgfalt, die eine Bauabnahme erfordert, sind aber auch andere Konsequenzen verbunden. Die fristgerechte Abnahme erbrachter Bauleistungen entlässt den Bauunternehmer entweder aus seinen Verpflichtungen – oder das Protokoll der Abnahme verlangt von ihm Nachbesserungen. Voreilig sollte man einen Bau oder einen Vergrößerungs-Anbau also nicht abnehmen. Vielmehr empfiehlt es sich, das infrage kommende Bauobjekt mit einem erfahrenen Bauleiter zu begehen. Dabei kann es sich um einen Ingenieur, einen Bausachverständigen oder einen Architekten handeln.
Die Expertise sachkundiger Begleiter bei einer ordnungsgemäßen Bauabnahme ist die Grundlage für die verlangten Nachbesserungen oder die protokollierte Schlussabnahme des Bauprojektes. Bei der ordentlichen Bauabnahme sollten alle auf dem Bau tätigen Gewerke auf der Baustelle vertreten sein. Vor der eigentlichen Bauabnahme sollte eine Begehung mit einem Bausachverständigen erfolgen. Als Experte auf diesem Gebiet erkennt er die typischen und häufig genug auch die verdeckten Baumängel an einem Bauvorhaben.
Die Bauabnahme – warum ist sie so wichtig?
Die Schlussabnahme eines neuen Bauvorhabens oder einer baulichen Teilleistung wird als Bauabnahme bezeichnet. Die eigentliche Bauphase endet mit der Annahme der erbrachten Bauleistungen. Der neue Anbau, der Dachausbau oder der Neubau gehen mit der Unterschrift unter das Protokoll oder der Schlüsselübergabe in die Nutzungsphase über.
Mit erfolgter Bauabnahme werden alle Rechte und Pflichten an dem Objekt alleine dem Bauherrn übergeben. Falls bei dieser Schlussabnahme noch bauliche Mängel ins Auge fallen oder als unsichtbare Baumängel von einem Experten nachgewiesen werden, müssen diese detailliert im Abnahmeprotokoll vermerkt werden.
Unterschieden werden die förmliche und die formlose Bauabnahme. Außerdem tritt der Bezahlung aller Rechnungen oder einer längeren Periode des Schweigens zwischen dem Arbeitsende und der tatsächlichen Inbesitznahme des Bauobjektes eine stillschweigende bzw. konkludente Bauabnahme in Kraft. Geschieht die Bauabnahme gar entgegen dem Willen des Auftraggebers, wird dies juristisch als fiktive Bauabnahme bezeichnet.
Später entdeckte Mängel können bei formlosen oder stillschweigenden Abnahmen der erbrachten Bauleistungen im Nachhinein nicht mehr moniert werden. Bei einer förmlichen Bauabnahme wird in Anwesenheit aller am Bauprojekt beteiligten Handwerker akribisch alles protokolliert, was nachgebessert werden soll. Diese Vorgehensweise ist ratsam, damit alles mit rechten Dingen zugeht und der vereinbarte Vertrag akkurat eingehalten wird.
Welche Konsequenzen hat die Bauabnahme?
Mit der Unterzeichnung des Protokolls wird automatisch die vereinbarte Vergütung für erbrachte Leistungen fällig. Sind bereits einge Teilrechnungen bezahlt worden, erfolgt nun die Schlussrechnung.
Zudem beginnt an diesem Tag die Verjährungsfrist, die die rechtlichen Ansprüche auf eine Mängelbeseitigung betrifft. Auch die Bauabnahme für vorher fertiggestellte Teilleistungen sollte innerhalb der vorgesehenen Fristen erfolgen. Von nun an ist der Bauherr selbst verantwortlich, wenn spätere Mängel entstehen. Er ist auch für bereits erkannte, aber bei der Protokollierung nicht monierte Mängel verantwortlich, sich später negativ auswirken.
Jeder Mängelanspruch erlischt, wenn der bauliche Mangel bei der Bauabnahme bereits erkannt worden war, aber vom Auftraggeber als nicht als wichtig genug für eine Mängelbeseitigungsrüge angesehen wurde. Unterlässt der Auftraggeber in so einem Fall trotz Kenntnis bestimmter Mängel oder handwerklicher Minderleistungen den Vorbehalt der Mängelrechte, kann er später keine Nacherfüllung verlangen.
Er kann außerdem keinen Ersatz der Aufwendungen verlangen, die für eigene Reparaturleistungen angefallen sind. Ferner kann er weder einen Rücktritt vom Vertrag noch eine Minderung der in Rechnung gestellten Kosten verlangen.
Die Bauabnahme hat auch zur Folge, dass der Bauherr die Beweislast für Mängel trägt, die er bei der Bauabnahme nicht unter Vorbehalt der Mängelbeseitigung gestellt hat. Wenn der Bauherr nicht darauf achtet, dass die bereits von ihm monierten Mängel bisher nicht in ausreichendem Umfang verbessert wurden, ist er dafür selbst verantwortlich zu machen. Die vorbehaltliche Bauabnahme bei festgestellten Mängeln ist schon wegen möglicher Vertragsstrafen oder eines Prozesses gegen den Bauunternehmer sinnvoll.
Eine förmliche Bauabnahme sollte bei keinem Bauprojekt fehlen. Alle Befunde eines anwesenden Bausachverständigen oder Architekten sollten im Protokoll vermerkt werden. Aussagekräftige Beweisfotos und Messdaten sollten hinzugefügt werden. Eine Kopie des Abnahmeprotokolls wird an jeden Vertragspartner ausgehändigt. Sämtliche baulichen und handwerklichen Mängel müssen einzeln aufgeführt und belegt werden. Die Aufforderung zur Nachbesserung muss einhalten sein – am besten mit Terminfestsetzung.
Die Folgen einer stillschweigenden Bauabnahme
Die stillschweigende oder die konkludente Bauabnahme sollten grundsätzlich die Ausnahme bleiben. Beide geschehen unfreiwillig durch Termin-Versäumnisse, jedoch nicht durch eine willentliche Abnahme innerhalb der vorgesehenen Fristen. Bereits durch eine Nutzung des fertiggestellten Objektes gilt die Bauabnahme nach sechs Werktagen als vollzogen. Auch der Weiterverkauf der fertiggestellten Immobilie ohne eine ordnungsgemäße Begehung und Bauabnahme gilt als stillschweigende Bauabnahme.
Gleiches gilt, wenn die Auftraggeber eines Bauprojektes eine schriftliche Mitteilung über die Fertigstellung des Bauprojektes ignorieren. Auftraggeber müssten daraufhin eigentlich binnen 12 Tagen eine ordentliche Bauabnahme vom Bauunternehmer verlangen. Unterlassen Sie das jedoch, gilt die Abnahme der Bauleistungen auch ohne Protokoll als ordnungsgemäß vollzogen. Die Gewährleistungsfristen laufen ab diesem Zeitpunkt. Die protokollgerecht notierten Nachbesserungsmöglichkeiten, die dem Auftraggeber sonst zur Verfügung ständen, verfallen.
Rechtliche Folgen und Fristen
In aller Kürze sind die Rechtsfolgen so zu benennen:
- der Auftraggeber erhält die Verfügungsgewalt über das Objekt
- der Auftragnehmer muss keine Leistungen mehr erbringen
- die vereinbarten Vergütungen werden fällig – auch bei Unzufriedenheit
- die Verjährungsfristen beginnen
- ohne Vorbehalt entsteht ein Rechtsverlust
- und die Umkehr der Beweislast sorgt dafür, dass der Auftraggeber den Beweis für angemahnte, aber nicht protokollierte Mängel erbringen muss.
Die Beweislastumkehr bedeutet, dass der bisher beweispflichtige Bauunternehmer oder Handwerker nicht mehr beweisen muss, dass er die geforderte Leistung tatsächlich erbracht hat. Vielmehr muss der Auftraggeber beweisen, dass er sie nicht, nicht ausreichend fachgerecht oder nicht im vertraglich vereinbarten Umfang erbracht hat.
Die zu beachtenden Fristen sind eindeutig: Sobald die Fertigstellung eines Bauprojekts schriftlich mitgeteilt wurde, muss der Auftraggeber binnen 12 Tagen die Bauabnahme vornehmen. Nimmt er den Bau nach einigen Tagen in Benutzung, gilt der Bau an Tag sieben als stillschweigend abgenommen. Damit treten die oben genannten Rechtsfolgen ein. Nach fünf Jahren läuft die Gewährleistungsfrist ab.
Da die Beweisumkehr bei stillschweigenden Bauabnahmen gilt, muss der Auftraggeber alle innerhalb dieser Frist festgestellten Mängel vor Gericht beweisen können.
Das Abnahmeprotokoll sollte ausreichend detailliert sein
Als Grundregel gilt: Je konkreter das Abnahmeprotokoll ausfällt, desto besser. Nur mit der Behauptung mangelhaft ausgeführter Arbeiten kommt ein Auftraggeber nicht weit. Zu einer Nachbesserung ist ein Handwerker nur verpflichtet, wenn der Schaden konkret beschrieben und mit Messwerten, Fotografien und Gutachten belegt wird. Der Mangel muss auf die unzureichende fachliche Arbeit zurückgeführt werden. Daher sollten im Abnahmeprotokoll alle Mängel – auch kleinere – protokolliert werden.
Nicht vertragsgerecht und vereinbarungsgemäß ausgeführte Arbeiten müssen detailliert benannt werden. Alle im Protokoll nicht benannten Mängel erhalten keine Chance auf Nachbesserungen. Kommt es zu einem Prozess, ist das Protokoll der ordentlichen Bauabnahme aus juristischer Sicht immens wichtig. Vor Gericht geht es nämlich um die Frage, ob und zu welchem Zeitpunkt eine Bauabnahme vorgenommen wurde – und in zweiter Instanz, welche vorbehaltlichen Protokoll-Bestandteile Gegenstand der Bauabnahme gewesen sind.
Liegen bei einer förmlichen Bauabnahme, die alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, beweiskräftige Fotografien und gutachterliche Protokoll-Bestandteile vor, sind die Chancen auf ein positives Gerichtsurteil gut. Schlecht sieht es aber aus, wenn der Auftraggeber nicht alle erkannten Mängel protokolliert und beweiskräftig dokumentiert hat – oder wenn er den Termin der Bauabnahme nicht wahrgenommen hat. Die fehlende Abnahme der erbrachten Bauleistungen fällt ihm dann auf die Füße. Säumige Auftraggeber haben kein Recht auf Regressansprüche
