Mieter verstorben: Wohnungsräumung und Kündigung des Mietverhältnisses

Der Tod eines Mieters ist nicht nur ein trauriges Ereignis, sondern stellt Vermieter auch vor organisatorische und rechtliche Herausforderungen. Plötzlich sehen sich Vermieter Fragen gegenüber wie: Was passiert mit dem Mietverhältnis, wenn ein Mieter verstorben ist?

Endet der Mietvertrag automatisch oder muss ich das Mietverhältnis kündigen bei Todesfall? Wer kümmert sich um die Wohnung, besonders wenn ein alleinstehender Mieter verstirbt und keine Angehörigen da sind? Wie und wann darf die Wohnung geräumt werden, und was ist mit den persönlichen Gegenständen des Verstorbenen? Dieser Ratgeber gibt einen umfassenden Überblick. Von den gesetzlichen Regelungen bis hin zu praktischen Schritten der Wohnungsräumung und gibt Vermietern hilfreiche Tipps, wie sie im Todesfall eines Mieters vorgehen sollten.

Wir erklären im Folgenden die Rechtslage in Deutschland, beantworten häufige Fragen und zeigen einen klaren Ablauf auf. Dabei gehen wir auch darauf ein, wie man mit Hinterbliebenen oder einem Nachlassverwalter kooperiert und ab wann eventuell ein Gerichtsvollzieher eingeschaltet werden muss. Zudem beleuchten wir die Vorteile, die ein Entrümpelungsunternehmen bei der Wohnungsauflösung bietet.

Rechtlicher Überblick: Mietverhältnis beim Todesfall

Zunächst die wichtigste Frage: Endet ein Mietvertrag automatisch, wenn der Mieter verstirbt? Nein, ein Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters, sondern geht zunächst auf andere Personen über. Juristisch betrachtet wird der Mietvertrag Teil des Nachlasses. Der verstorbene Mieter “vererbt” also seinen Mietvertrag, und dieser läuft unter Umständen mit neuen Vertragspartnern weiter. Für Vermieter bedeutet das, dass sie nicht ohne Weiteres die Wohnung neu vermieten oder räumen dürfen. Es kommt darauf an, wer in das Mietverhältnis eintritt und den Vertrag fortführt.

Wer tritt in den Mietvertrag ein?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in den §§ 563 bis 564 BGB, wer nach dem Tod des Mieters an seiner Stelle Vertragspartner wird. Entscheidend ist, ob der verstorbene Mieter nicht allein gelebt hat oder alleinstehend war:

• Verbliebene Mitbewohner oder Familienangehörige: Hat der Mieter mit Ehepartner, Lebenspartner, Kindern oder anderen Familienangehörigen in einem gemeinsamen Haushalt gelebt, treten diese automatisch in den Mietvertrag ein. Der Vertrag läuft mit ihnen zu den gleichen Konditionen weiter, damit sie nicht plötzlich ihre Wohnung verlieren. Dabei gibt es eine gesetzliche Rangfolge: An erster Stelle steht der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner, danach folgen Kinder, weitere Familienangehörige und schließlich sonstige Haushaltsangehörige. Beispiel: Stirbt der Mieter und hinterlässt einen mitwohnenden Ehepartner, wird der Ehepartner automatisch neuer Hauptmieter. Falls der Ehepartner die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnt, können die Kinder in den Vertrag eintreten. Wichtig ist, dass die Person tatsächlich mit im Haushalt des Verstorbenen gelebt hat. Reine Besucher oder entfernte Verwandte ohne gemeinsamen Haushalt haben kein Eintrittsrecht.

• Alleinstehender Mieter verstirbt (keine Mitbewohner): Handelt es sich um einen alleinlebenden Mieter, so kann naturgemäß niemand aus dem Haushalt nachrücken. In diesem Fall geht der Mietvertrag auf die Erben des Mieters über. Die Erben treten als neue Mietvertragspartner ein, unabhängig davon, ob sie bisher in der Wohnung gewohnt haben oder nicht. Der Vermieter hat also zunächst die Erben als neue Mieter. Gibt es mehrere Erben (Erbengemeinschaft), übernehmen alle gemeinsam den Mietvertrag. Ein Kündigungsschreiben müsste z.B. an alle Miterben adressiert werden.

Wichtig: Das Mietverhältnis wird durch den Tod nicht automatisch aufgehoben, sondern unter den gleichen Bedingungen fortgesetzt. Alle Rechte und Pflichten des ursprünglichen Mieters gelten gegenüber dem neuen Mieter bzw. den Erben unverändert weiter. Auch die Mietzahlungen müssen weiterhin erfolgen. Im Fall eines Alleinlebenden also durch die Erben aus dem Nachlass. Für Vermieter bedeutet dies, dass sie zunächst Anspruch auf Miete haben, solange der Vertrag besteht. Allerdings darf der Vermieter nicht eigenmächtig die Miete erhöhen oder Vertragsbedingungen ändern, nur weil nun jemand anderes zahlt, der Vertrag läuft zu den vereinbarten Konditionen weiter. Eine Ausnahme besteht lediglich. War keine Kaution gestellt, darf vom neuen Mieter (Erben) eine Mietkaution bis zu drei Monatsmieten verlangt werden, da § 563b BGB dies ausdrücklich erlaubt.

Mietverhältnis kündigen bei Todesfall / Sonderkündigungsrechte

Sowohl Erben als auch Vermieter fragen sich oft, wie sie ein Mietverhältnis kündigen bei Todesfall. Dafür sieht das Gesetz Sonderregelungen vor. Grundsätzlich können beide Seiten, Erben und Vermieter, den Mietvertrag außerordentlich kündigen, wenn ein Mieter verstirbt. Dieses Sonderkündigungsrecht ist in § 580 BGB verankert und kann innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Todesfalls ausgeübt werden. Die Kündigung erfolgt “außerordentlich mit gesetzlicher Frist”, d.h. mit der regulären Kündigungsfrist von drei Monaten nach § 573c BGB.

• Sonderkündigungsrecht der Erben/Hinterbliebenen: Wollen die hinterbliebenen Vertragspartner (Erben oder mit eingetretene Angehörige) den Vertrag nicht fortführen, können sie innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters kündigen. Die Kündigung muss dem Vermieter also spätestens einen Monat, nachdem der Erbe vom Todesfall erfahren hat (und davon, dass kein anderer Mitbewohner den Vertrag fortsetzt), zugehen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Dieses Sonderkündigungsrecht soll es den Hinterbliebenen ermöglichen, das Mietverhältnis zügig zu beenden und die Wohnung aufzulösen, ohne an längere Vertragsbindungen gebunden zu sein. Wichtig: Bei mehreren Erben müssen alle Erben die Kündigung unterschreiben. Ebenso müssen alle noch im Mietvertrag stehenden Mitbewohner der Kündigung zustimmen. Versäumen die Erben die einmonatige Frist, ist nur noch eine ordentliche Kündigung mit den üblichen (ggf. längeren) Fristen möglich, bis dahin läuft der Vertrag weiter und die Miete muss gezahlt werden.

• Kündigungsrecht des Vermieters: Hat der Mieter allein gelebt (kein Eintritt von Ehepartner o.ä.) und übernehmen nun die Erben als neue Mieter, kann auch der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen und zwar ebenfalls binnen eines Monats ab Kenntnis des Todes und der Erbenstellung. Der Vermieter benötigt in diesem speziellen Fall keinen besonderen Kündigungsgrund, dass heißt er darf die Sonderkündigung ohne berechtigtes Interesse aussprechen. Allerdings nur innerhalb dieser Monatsfrist. Die Kündigungsfrist beträgt auch hier drei Monate. Dieses gesetzliche Sonderkündigungsrecht trägt der Situation Rechnung, dass Vermieter nicht gezwungen sein sollen, einen ihnen unbekannten Erben dauerhaft als Mieter zu akzeptieren, wenn der ursprüngliche Vertragspartner verstirbt. Achtung: Die Frist beginnt, sobald der Vermieter weiß, dass der Mieter verstorben ist und wer Erbe ist. Er sollte daher zügig versuchen, die Erben ausfindig zu machen.Ttut er das nicht und verstreicht mehr als ein Monat, verfällt dieses erleichterte Kündigungsrecht. Die Kündigung muss in diesem Fall gegenüber allen Erben erklärt werden und natürlich formal korrekt adressiert sein (eine an den Verstorbenen adressierte Kündigung wäre unwirksam).

• Besonderheit bei Mitbewohnern: Lebten jedoch Angehörige im Haushalt und treten in den Mietvertrag ein, hat der Vermieter kein autonomes Sonderkündigungsrecht nur wegen des Todesfalls. Hier besteht der Mietvertrag mit dem überlebenden Mieter grundsätzlich fort. Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur möglich, wenn ein wichtiger Grund in der Person des eingetretenen Mieters vorliegt (§ 563 Abs. 4 BGB). Ein solcher wichtiger Grund könnte z.B. sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung mit dieser Person unzumutbar ist, etwa wegen erwarteter Zahlungsunfähigkeit oder schwerer Störungen des Hausfriedens. Die Hürden dafür sind hoch, persönliche Antipathie reicht nicht aus, es muss objektiv gravierend sein. In diesem Fall muss der Vermieter innerhalb eines Monats entscheiden und kündigen. Allerdings benötigt er zusätzlich ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 BGB (etwa Eigenbedarf oder Vertragsverstöße), sofern der wichtige Grund nicht schon zugleich ein anerkannter Kündigungsgrund ist. Kurz gesagt: Ist z.B. der mit eingetretene Angehörige ein zuverlässiger und zahlungsfähiger Mieter, kann der Vermieter nicht kündigen, nur weil der ursprüngliche Vertragspartner verstorben ist.

Nachlass, Erben und Haftung: Wer zahlt weiter?

Wenn ein Mieter verstorben ist, fragen Vermieter oft: Wer zahlt die Miete und kommt für Kosten auf? Grundsätzlich treten die Erben in alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein. Sie haften für sämtliche Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis, die bis zum Tod entstanden sind, z.B. Mietrückstände oder noch ausstehende Nebenkostennachzahlungen. Allerdings haften Erben nur im Rahmen des Nachlasses (§ 1967 BGB). Das heißt, übersteigt die Schuld den Wert des geerbten Vermögens, können Erben die Haftung beschränken oder das Erbe ausschlagen. Wichtig: Erben übernehmen auch die Pflicht, die Wohnung ordnungsgemäß zurückzugeben, einschließlich Räumung und etwaiger Schönheitsreparaturen gemäß Mietvertrag. Die Kosten der Wohnungsauflösung (Entrümpelung, Renovierung) gehören zu den Nachlassverbindlichkeiten, die von den Erben zu tragen sind.

Zahlen Erben nicht weiter oder sind keine Erben vorhanden, können Vermieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses auf ausstehende Mieten zunächst die Mietkaution zurückgreifen (sofern eine hinterlegt war). Nach Vertragsende ist eine eventuell vorhandene Kaution an die Erben auszuzahlen, abzüglich offener Forderungen. Bleibt dennoch ein Mietrückstand oder Schaden, müssen Vermieter ihre Forderungen gegenüber den Erben bzw. dem Nachlass geltend machen.

Hinweis: Sind keine Erben auffindbar oder ist die Erbmasse überschuldet, bleibt der Vermieter im schlimmsten Fall auf den Kosten sitzen. Oft wird in solchen Fällen ein Nachlassinsolvenzverfahren eröffnet und Vermieter erhalten nur eine Quote oder gar nichts, wenn die Masse nicht ausreicht.

Ein spezieller Punkt: Kosten aufgrund des Todesfalls, etwa die Entfernung von Gerüchen oder Schäden durch eine lange unentdeckt gebliebene Leiche gelten nicht als vom Mieter verschuldeter Schaden. Der Vermieter kann solche außergewöhnlichen Aufwendungen nicht als Schadensersatz von Erben verlangen, da der Tod keine Vertragsverletzung ist. Diese Kosten bleiben also leider am Vermieter hängen oder müssen ggf. über eine Versicherung abgedeckt werden.

Ablauf einer Wohnungsräumung nach Todesfall

Steht fest, wer das Mietverhältnis fortführt oder ob es gekündigt wird, stellt sich die praktische Frage der Wohnungsräumung und Wohnungsauflösung. Vermieter dürfen nicht eigenmächtig die Wohnung des verstorbenen Mieters räumen oder betreten, sondern müssen eine geordnete Vorgehensweise einhalten. Im Folgenden ein Schritt-für-Schritt-Ablauf, wie Vermieter vorgehen sollten, wenn der Mieter verstorben ist:

1. Todesfall offiziell bestätigen lassen: 

Zunächst sollte der Vermieter vom Tod des Mieters verlässlich erfahren – etwa durch Angehörige, Nachbarn oder die Polizei. Oft wird die Polizei eingeschaltet, insbesondere wenn ein alleinstehender Mieter verstirbt und aufgefunden wird. In der Regel hinterlassen Behörden oder Angehörige eine Information. Es kann hilfreich sein, sich den Todesfall durch Vorlage der Sterbeurkunde oder eine schriftliche Mitteilung bestätigen zu lassen, bevor weitere Schritte erfolgen.

2. Kontaktaufnahme mit Angehörigen oder Erben: 

Wenn möglich, sollte der Vermieter umgehend Kontakt zu den nächsten Angehörigen aufnehmen. Oft melden sich diese von selbst, um persönliche Gegenstände zu sichern. In diesem Gespräch kann geklärt werden, wer Erbe ist bzw. wer die Wohnungsauflösung übernimmt. Liegen bereits Informationen über testamentarisch benannte Erben oder einen Nachlassverwalter (z.B. Testamentsvollstrecker) vor, sollten Vermieter diese Personen kontaktieren. Bei einem alleinstehenden Mieter ohne bekannte Familie empfiehlt es sich, das Nachlassgericht beim Amtsgericht zu informieren bzw. zu fragen, ob ein Erbe bekannt ist.

Tipp: Das Nachlassgericht erfährt in der Regel automatisch vom Todesfall (durch Meldung des Standesamts) und prüft, ob Erben vorhanden sind. Als Vermieter können Sie schriftlich anfragen, ob und wer als Erbe ermittelt wurde.

3. Zustand der Wohnung sichern: 

Bis zur Wohnungsräumung muss die Wohnung und der Nachlass des Mieters gesichert werden. Der Vermieter hat jedoch nicht das Recht, sofort die Wohnung zu betreten, solange kein Notfall vorliegt. Unbefugtes Betreten könnte als Hausfriedensbruch gewertet werden. Nur in dringenden Ausnahmefällen, etwa Gefahr im Verzug (z.B. Wasserrohrbruch, Feuer, bei Verdacht auf eine akute Gefährdung) darf der Vermieter die Wohnung öffnen lassen, idealerweise unter Zeugen. Ansonsten heißt es warten bis Erben oder Behörden die Wohnung öffnen.

Falls z.B. die Polizei die Wohnung nach einem Todesfall versiegelt hat, darf diese Versiegelung keinesfalls gebrochen werden. Stattdessen sollten Vermieter dafür sorgen, dass keine unbefugte Person Zugang erhält. Gegebenenfalls kann man Schlösser austauschen, sofern sichergestellt ist, dass berechtigte Personen (Erben/Nachlasspfleger) Zugang erhalten. Das sollte aber mit dem Nachlassgericht oder den Erben abgesprochen werden. Ziel ist, die Wertgegenstände und Dokumente des Verstorbenen bis zur Übergabe zu schützen.

4. Klärung des Mietverhältnisses (Kündigung oder Fortsetzung): 

Parallel sollte schnell geklärt werden, ob und von wem der Mietvertrag fortgeführt wird oder ob eine Kündigung erfolgt. Hier kommen die Sonderkündigungsrechte bei Todesfall ins Spiel (siehe rechtlicher Überblick oben). Entweder teilen Erben/Angehörige dem Vermieter innerhalb eines Monats schriftlich mit, dass sie den Vertrag kündigen (Sonderkündigung mit 3-Monats-Frist). Oder sie erklären, dass sie das Mietverhältnis übernehmen möchten, dann läuft es vorerst normal weiter.

Falls weder eine Kündigung noch eine Übernahmemitteilung innerhalb der Frist erfolgt, bleibt der Mietvertrag zunächst bestehen. Vermieter, die selbst vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen wollen, müssen dies ebenfalls binnen eines Monats ab Kenntnis tun. In der Praxis wird oft einvernehmlich eine Lösung gesucht. Viele Erben möchten das Mietverhältnis beenden und Vermieter sind daran ebenfalls interessiert.

Hier kann auch ein Aufhebungsvertrag im gegenseitigen Einvernehmen eine schnelle Beendigung herbeiführen, etwa wenn die Erben die Wohnung sofort räumen können und der Vermieter schon einen neuen Mieter hat. Wichtig: Solange das Mietverhältnis formal besteht, läuft die Mietzahlungspflicht weiter darauf sollten Vermieter achten und dies den Erben ggf. mitteilen.

5. Wohnungsräumung organisieren: 

Ist die Kündigung ausgesprochen oder ein Beendigungszeitpunkt vereinbart, stellt sich die eigentliche Entrümpelung der Wohnung an. Grundsätzlich sind die Erben bzw. Hinterbliebenen verantwortlich, die Wohnung auszuräumen und alle persönlichen Gegenstände zu entfernen. Der Vermieter sollte den Erben hierfür ausreichend Zeit einräumen. Gesetzlich gibt es keine starre Frist außer der des Mietvertrags. Bis zum Ende der Kündigungsfrist (meist 3 Monate) muss die Wohnung leer und im vertraglich vereinbarten Zustand zurückgegeben werden. In vielen Fällen schaffen es Angehörige, die Wohnungsauflösung innerhalb einiger Wochen zu bewältigen.

Wenn die Erben weiter entfernt wohnen oder unter Zeitdruck stehen, kann einvernehmlich auch eine Verlängerung gewährt werden, hier ist etwas Kulanz oft angebracht, solange die Miete bezahlt wird. Wichtig: Der Vermieter darf nicht eigenmächtig die Wohnung räumen, auch nicht, wenn sie unbewohnt erscheint. Alle Gegenstände in der Wohnung gehören zum Nachlass des Verstorbenen. Entfernt der Vermieter selbst Dinge ohne Absprache, macht er sich unter Umständen schadensersatzpflichtig. Selbst Müll oder offensichtlich wertlose Sachen sollte man nicht ohne Zustimmung der Erben entsorgen.

Falls keine Erben greifbar sind und niemand die Räumung vornimmt, muss der Vermieter einen offiziellen Weg gehen: Er kann beim Amtsgericht eine Nachlasspflegschaft anregen oder beantragen. Das Nachlassgericht bestellt dann einen Nachlasspfleger, der den Nachlass inklusive der Wohnung verwaltet und sich um die Räumung kümmert. Erst wenn ein Nachlasspfleger eingesetzt ist, hat der Vermieter einen Ansprechpartner, dem er kündigen und der die Wohnung herausgeben kann. Gegebenenfalls kann der Vermieter auch vorschlagen, selbst zum Nachlasspfleger bestellt zu werden, um die Sache zu beschleunigen.

Nach Bestellung des Pflegers kann falls nötig eine Räumungsklage beim Gericht eingereicht werden, um die Wohnung legal zu räumen. In vielen Fällen wird der Nachlasspfleger aber von sich aus das Mietverhältnis beenden und die Räumung veranlassen, ohne dass es einer gerichtlichen Räumungsklage bedarf. Die Kosten der Nachlasspflegschaft und einer eventuellen gerichtlichen Räumung trägt nicht der Vermieter, sondern werden aus dem Nachlass bezahlt oder vom Staat übernommen.

6. Wohnungsübergabe und Protokoll: 

Ist die Wohnung geräumt, sollte eine offizielle Übergabe stattfinden. Optimal ist ein Übergabeprotokoll, in dem der Zustand der Wohnung nach Räumung festgehalten wird (eventuelle Schäden, fehlende Schlüssel etc.). Bei Erben sollte die Schlüsselübergabe und Abnahme mit ihnen gemeinsam erfolgen. Sind keine Erben vorhanden und hat der Gerichtsvollzieher geräumt, erhält der Vermieter die Schlüssel nach der Räumung. Wichtig für Vermieter: Erst nach vollständiger Räumung und Ende des Mietverhältnisses dürfen Sie wieder frei über die Wohnung verfügen. Sobald die Wohnung leer und im vereinbarten Zustand zurückgegeben ist, kann die Neuvermietung vorbereitet werden.

Zusammenarbeit mit Angehörigen und Nachlassverwaltern

Die Kommunikation und Zusammenarbeit mit den Hinterbliebenen ist in dieser sensiblen Situation äußerst wichtig. Zum einen aus menschlicher Rücksicht. Angehörige befinden sich oft in Trauer, zum anderen um den Ablauf reibungslos zu gestalten. Hier einige Empfehlungen, wie Vermieter mit Erben, Familienangehörigen oder einem Nachlasspfleger kooperieren sollten:

• Mitgefühl zeigen und informieren: Tritt der Vermieter mit Angehörigen in Kontakt, sollte er zunächst sein Beileid ausdrücken und behutsam das weitere Vorgehen besprechen. Oft wissen die Hinterbliebenen selbst nicht genau, welche Pflichten nun bestehen. Eine schriftliche Information seitens des Vermieters kann hilfreich sein z.B. ein Brief, der das weitere Vorgehen erläutert: dass der Mietvertrag noch besteht, welche Kündigungsoptionen es gibt, bis wann die Wohnung geräumt sein sollte und dass man für Fragen zur Verfügung steht. So fühlen sich Angehörige nicht alleingelassen und wissen, woran sie sind.
• Klärung der Erbsituation: Vermieter sollten in Erfahrung bringen, wer Erbe ist oder sein könnte. Wenn ein Testament existiert, könnte ein darin benannter Nachlassverwalter/Testamentsvollstrecker zuständig sein. Manchmal melden sich mehrere Verwandte hier muss gegebenenfalls abgewartet werden, wer das Erbe annimmt. Lehnen Angehörige das Erbe aus wirtschaftlichen Gründen ab (Erbausschlagung), sollten Vermieter dies zeitnah erfahren, da dann wahrscheinlich ein Nachlasspfleger bestellt wird. Fragen Sie höflich nach, wie die Erbschaft geregelt ist, und bieten Sie bei Unsicherheit an, gemeinsam beim Nachlassgericht nachzufragen.
• Absprachen zur Wohnungsauflösung: Sobald klar ist, wer berechtigt ist, die Wohnung aufzulösen (Erbe oder vom Gericht bestellter Pfleger), sollte der Vermieter das Gespräch suchen, um den Zeitplan und Modalitäten der Wohnungsräumung zu vereinbaren. Hierbei sollte auch die Schlüsselverwaltung geklärt werden: Wer hat oder bekommt Zugang zur Wohnung, braucht der Vermieter ggf. einen Zweitschlüssel für Besichtigungen etc.? Grundsätzlich haben bis zur Rückgabe nur die Erben oder der Nachlasspfleger das Recht, die Wohnung zu betreten. Der Vermieter darf nur mit deren Zustimmung hinein, etwa für eine Vorabnahme oder um Mängel aufzunehmen. Am besten bietet man den Hinterbliebenen an, gemeinsam einen Termin in der Wohnung zu machen, um den Zustand aufzunehmen und zu besprechen, was ggf. zu beachten ist (z.B. Entsorgung von Möbeln, Renovierungspflichten laut Mietvertrag).
• Fristen und Pflichten deutlich machen: Besprechen Sie mit den Erben, bis wann die Räumung etwa abgeschlossen sein soll. Weisen Sie höflich darauf hin, dass laut Gesetz die Kündigungsfrist (bei Sonderkündigung) drei Monate beträgt und die Miete bis zur Beendigung weiterzuzahlen ist. Viele Angehörige sind dankbar für klare Vorgaben, da sie selbst oft unsicher sind. Zugleich sollte man signalisieren, dass man für begründete Verlängerungen offen ist z.B. wenn es Schwierigkeiten bei der Entrümpelung gibt. Wichtig ist, alle Absprachen schriftlich festzuhalten (E-Mail genügt), um Missverständnisse zu vermeiden.
• Nachlasspfleger als Ansprechpartner: Wird ein Nachlasspfleger (Nachlassverwalter) vom Gericht eingesetzt, ist dieser fortan der zentraler Ansprechpartner für den Vermieter. Mit Bestellung des Pflegers sollte der Vermieter umgehend Kontakt aufnehmen. Der Nachlasspfleger hat die Aufgabe, den Nachlass zu sichern und unter anderem offene Mietzahlungen zu begleichen sowie die Wohnung zu räumen. Gegenüber dem Pfleger kann der Vermieter formal die Kündigung aussprechen (falls dies nicht schon erfolgt ist) und die Herausgabe der Wohnung verlangen. In der Praxis stimmen Vermieter und Nachlasspfleger meist ab, wie die Räumung ablaufen soll etwa ob der Pfleger ein Entrümpelungsunternehmen beauftragt oder ob der Vermieter die Räumung organisieren darf. Der Vermieter sollte dem Pfleger mitteilen, ob Interesse besteht, bestimmte Sachen zu verwahren (z.B. Möbel zur Zwischenlagerung) oder ob die Wohnung schnell weitervermietet werden soll, damit der Pfleger das berücksichtigen kann. Gut zu wissen: Die Kosten des Nachlasspflegers werden aus dem Nachlass entnommen. Reicht der Nachlass nicht, übernimmt der Staat die Kosten der Pflegschaft. Das bedeutet, Vermieter müssen einen Nachlasspfleger nicht bezahlen und sollten dessen Unterstützung ruhig in Anspruch nehmen.

Unterstützung durch ein Entrümpelungsunternehmen

Die Auflösung eines Hausstands nach einem Todesfall kann sehr aufwändig und belastend sein. Hier kommen Entrümpelungsunternehmen ins Spiel, die sich auf Wohnungsauflösungen spezialisiert haben. Als Vermieter sollte man zwar den Erben zunächst die Möglichkeit geben, selbst die Wohnungsräumung vorzunehmen, aber in vielen Fällen ziehen diese einen professionellen Dienstleister hinzu oder der Vermieter beauftragt nach Übergabe selbst eine Firma, um die Wohnung besenrein zu bekommen.

Welche Vorteile bieten Entrümpelungsunternehmen?

• Schnelle und gründliche Räumung: Profis können eine Wohnung meist in viel kürzerer Zeit komplett leer räumen als Laien. Sie kommen mit eingespielten Teams, packen systematisch an und bringen die nötige Ausrüstung mit (Werkzeuge, Transporter etc.). Für Vermieter bedeutet das, dass die Wohnung schneller wieder verfügbar ist und neu vermietet werden kann.
• Kenntnis von Vorschriften und fachgerechte Entsorgung: Ein Entrümpelungsunternehmen weiß, wie man Haushaltsgegenstände korrekt entsorgt – von Sperrmüll über Elektrogeräte bis zu eventuellen Sondermüll (z.B. Altfarben, medizinische Hinterlassenschaften). Sie kümmern sich um Container, Transport und Entsorgung auf dem Recyclinghof. Der Vermieter muss sich um diese logistischen Details nicht selbst kümmern.
• Respektvoller Umgang mit Nachlass: Gute Entrümpelungsfirmen gehen taktvoll mit dem Besitz Verstorbener um. Alles, was entfernt wird, wird ordentlich und diskret abgewickelt, meist ohne dass die Nachbarn viel davon mitbekommen. Gerade wenn das Ausräumen der Wohnung für Angehörige emotional zu belastend ist, ist es sinnvoll, einen professionellen Dienstleister mit der Räumung zu beauftragen. Für die Hinterbliebenen kann es eine Erleichterung sein, diese Aufgabe abzugeben.
• Weitere Dienstleistungen: Viele Entrümpelungsunternehmen bieten Zusatzservices an. Dazu gehört etwa die Endreinigung der Wohnung nach der Räumung, das Entfernen von Teppichen, Vorhängen, Dübeln und Nägeln, oder sogar kleinere Renovierungsarbeiten, falls vereinbart. Mitunter übernehmen sie auch den Abtransport von Fahrzeugen oder die Lagerung von Gegenständen, wenn Erben noch Entscheidungszeit brauchen. Einige Firmen bieten an, verwertbare Möbel oder Antiquitäten aufzukaufen oder zu spenden, was Kosten sparen kann. Der komplette Service aus einer Hand stellt sicher, dass die Räumung effizient und fachgerecht durchgeführt wird.

Für Vermieter ist die Situation „Mieter verstorben, was tun?“ eine Herausforderung, bei der rechtliche Klarheit und umsichtiges Handeln gefragt sind. Wichtig ist zunächst zu verstehen, dass ein Mietvertrag beim Todesfall des Mieters nicht automatisch erlischt. Es gelten spezielle gesetzliche Regeln. Mitbewohner oder Erben treten in das Mietverhältnis ein und sowohl Vermieter als auch Erben haben unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht. Hektisches Eigenhandeln ist fehl am Platz, statt selbst die Wohnung aufzubrechen oder den Hausrat zu entsorgen, müssen Vermieter zunächst abwarten und die richtige gesetzliche Vorgehensweise einhalten. Andernfalls drohen rechtliche Konsequenzen.

Mit einer klaren Absprache und gegenseitigem Verständnis lässt sich die Situation meist einvernehmlich lösen. Vermieter sollten tatkräftig, aber einfühlsam vorgehen. Zuerst die Erben oder zuständigen Personen kontaktieren, dann gemeinsam klären, wie die Wohnungsauflösung ablaufen soll. Organisatorisch gilt es, Fristen (Kündigung, Räumung) zu beachten und gegebenenfalls das Nachlassgericht einzuschalten, wenn keine Erben da sind. Ein vom Gericht bestellter Nachlasspfleger kann die Abwicklung übernehmen und entlastet den Vermieter. In schwierigen Fällen (etwa verweigerter Räumung) bleibt der Rechtsweg mit Räumungsklage und Gerichtsvollzieher als letztes Mittel offen.

Positiv ist: Vermieter bleiben finanziell nicht schutzlos, wenn ein alleinstehender Mieter verstirbt. Der Nachlass haftet für Mietschulden, und bis zur Kündigung besteht Anspruch auf Mietzahlung. Allerdings sollte man sich bewusst sein, dass man etwaige Leerstandszeiten oder besondere Reinigungsmaßnahmen unter Umständen selbst tragen muss, da nicht alles ersetzt wird.

Zuletzt lohnt sich der Blick auf professionelle Hilfe. Ob juristische Beratung oder ein Entrümpelungsunternehmen, beides kann goldwert sein, um die Angelegenheit fachgerecht und zügig zu regeln. Eine Entrümpelungsfirma räumt die Wohnung schnell und fachkundig, was den Vermieter oder den Nachlass entlastet und die Wohnung schneller wieder vermietbar macht.

Quellen:
https://www.anwalt.org/kuendigung/mietvertrag-tod-mieter/
https://www.dahag.de/c/ebs/arbeitsrecht/mieterin-verstorben-darf-ich-als-vermieter-die-wohnung-betreten
https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-101-tod-des-mieters-rechte-der-erben-ehegatten-und-familienangehoerigen.html
https://www.dahag.de/c/ebs/arbeitsrecht/mieterin-verstorben-darf-ich-als-vermieter-die-wohnung-betreten
https://www.mietrechtsiegen.de/mieter-verstorben-keine-erben-vorhaben-wer-zahlt-die-kosten/
https://kanzlei-herfurtner.de/wohnung-erbe/

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