Baumängel sind für viele Eigenheimbesitzer ein großes Problem. Bestehende Mängel fallen nicht immer zum Zeitpunkt der Bauabnahme auf. Die Gewährleistung schützt Eigenheimbesitzer vor Bauschäden und Mängeln, die nicht direkt aufgefallen sind. Das Bauunternehmen und andere Dienstleister sind dann in der Pflicht, diese Baumängel in einem bestimmten Zeitraum zu beseitigen.
In diesem Ratgeber dreht sich alles um die Gewährleistung beim Haus- und Wohnungsbau und worauf Bauherren besonders achten müssen.
Definition
Die Gewährleistungspflicht findet man in jedem Bauvertrag. Diese Pflicht besagt, dass verschiedene Baumängel oder kleinere Schäden auch nach dem Termin der Bauabnahme noch reklamiert werden können. Eigenheimbesitzer sollten beachten, dass diese Gewährleistungspflicht maximal fünf Jahre beträgt. Eigenheimbesitzer haben also fünf Jahre Zeit, die Gewährleistung bei Baumängeln zu nutzen.
Die Bauunternehmen und beteiligten Dienstleister sind dann gesetzlich verpflichtet, diese Baumängel zu beseitigen. Das Bauunternehmen trägt auch die Kosten für die Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten.
Wer sich gegen eine potenzielle Insolvenz des Bauunternehmens absichern möchte, sollte eine Gewährleistungssicherheit mit dem Dienstleister vereinbaren. Hierzu müssen sich Eigenheimbesitzer an einen Anwalt im Bereich Immobilienrecht wenden.
Gewährleistungsanspruch – Verjährung
Unterschieden wird bei den Verjährungsfristen zwischen einem Bauvertrag nach BGB und VOB. Eigenheimbesitzer sollten immer beachten, dass die Bauabnahme der Beginn der Verjährungsfrist ist!
- Die Frist für den Gewährleistungsanspruch nach BGG beträgt bei Grundstücksarbeiten ein Jahr. Im Unterschied dazu liegen die Verjährungsfrist bei Arbeiten am Bauwerk oder Haus bei maximal fünf Jahren. Hierzu zählen klassischen Arbeiten an der Fassade oder Ansprüche an elektronischen, elektrotechnischen und maschinellen Maschinen und Anlagen im oder am Haus.
Wenn ein Eigenheimbesitzer einem Bauunternehmen eine arglistige Täuschung nachweisen kann, verlängert sich die Verjährungsfrist auf 30 Jahre! - Neben dem Bauvertrag nach BGB gibt es noch das VOB. VOB steht für Vergabe- und Vertragsordnung für eine Bauleistung. Die Verjährungsfrist für Grundstücksarbeiten beträgt hier ebenfalls ein Jahr. Im Unterschied zu einem Bauvertrag nach BGB haben Eigenheimbesitzer beim VOB für Bauwerksarbeiten nur einen Gewährleistungsanspruch von zwei Jahren.
Gewährleistungsansprüche für elektronische, elektrotechnische und maschinelle Maschinen und Geräte müssen innerhalb von einem Jahr (ohne Wartungsarbeiten) oder zwei Jahren (mit Wartungsarbeiten) geltend gemacht werden. Wenn das Bauunternehmen den Eigenheimbesitzer ebenfalls arglistig getäuscht hat, verlängert sich die Verjährungsfrist auf 30 Jahre. - Wichtig: Sollte zum vereinbarten Termin keine Bauabnahme erfolgen, wird sich der Gewährleistungsanspruch für den Eigenheimbesitzer automatisch auf zehn Jahre verlängern. Stichtag ist der Tag des Vertragsabschlusses. Bei arglistiger Täuschung des Bauunternehmens beträgt der Gewährleistungsanspruch sogar 30 Jahre!
Mängelüberprüfung vor Bauabnahme
Die Mängelüberprüfung ist für den Eigenheimbesitzer besonders wichtig. Bei dieser Überprüfung können kleine Bauschäden oder Mängel identifiziert werden. Hierzu wenden sich die Eigenheimbesitzer an einen Immobilienberater oder -gutachter. Der Immobilienexperte fertigt dann im Namen des Bauherren eine Bestandsaufnahme durch und untersucht jeden Bereich des Grundstücks und des Bauwerks. Alle Baumängel werden im Baugutachten protokolliert und dokumentiert.
Jeder Bauherr sollte das Grundstück und die Immobilie selbst untersuchen. Die meisten Eigenheimbesitzer sind jedoch keine Immobilienexperten und werden kleine Baumängel nicht erkennen. Das Problem bei vielen Baumängeln ist, dass diese nur mit geschultem Auge sichtbar sind. Ein Gutachter kennt sich mit Baumängeln aus und wird den Keller, das Dach, die Fassade und die kleinsten Ritzen und Ecken untersuchen. Ein Baugutachter hilft den Eigenheimbesitzern auch, den Gewährleistungsanspruch durchzusetzen.
Wie läuft eine Reklamation von Baumängeln ab?
Haus- und Eigenheimbesitzer müssen bei der Reklamation von Baumängeln auf verschiedene Punkte und Kriterien achten. Die einzelnen Baumängel müssen einem bestimmten Bauunternehmen oder Dienstleister zugeordnet werden. Hierbei hilft dem Eigenheimbesitzer ein Immobiliengutachter. In dem Schreiben muss der Bauschaden kurz und prägnant erläutert werden.
Um die Ursache des Schadens kümmert sich eine andere Bauinstanz. Bauschäden und -mängel sollten mit Bildern belegt werden. Zusammen mit dem Immobiliengutachter wird ein Zeitraum für die Beseitigung der Bauschäden bestimmt. In den meisten Fällen haben die zuständigen Bauunternehmen zwei Wochen Zeit, die gefundenen Mängel zu beseitigen. In Ausnahmefällen kann diese Frist auch verlängert werden.
Achtung:
Eigenheimbesitzer sollten sich für die Behebung der Baumängel an kein anderes Bauunternehmen wenden. In diesem Fall trägt der Eigenheimbesitzer selbst die Baukosten für die Renovierung oder Sanierung. Bei Ablehnung des Bauunternehmens ist es gesetzlich erlaubt, einen anderen Dienstleister zu beauftragen.
Welche Bereiche werden vom Gewährleistungsanspruch abgedeckt?
Eigenheimbesitzer sollten sich merken, dass sich der Gewährleistungsanspruch auf betriebsnotwendige Bauarbeiten und -maßnahmen bezieht. All diese Bauarbeiten müssen in einem Bauvertrag im Vorfeld schriftlich dokumentiert worden sein. Klassische Bauarbeiten sind die Installation von Elektrogeräten, Heizungsgeräte, die Montage von Hausanschlüssen, Schallschutzarbeiten, kaputte Decken oder Fußböden und Wasserschäden.
Ablauf der Mängelbeseitigung
Als Erstes müssen die Mängel von einem Baugutachter oder vom Besitzer selbst festgestellt und dokumentiert werden. Um die Mängelansprüche am Ende erfolgreich durchsetzen zu können, sollte jeder Baumängel mit einem oder mehreren Bildern belegt werden. Das Bauunternehmen oder der Dienstleister sind dann in der Nacherfüllungs-Pflicht. Manche Bauunternehmen weigern sich, die Baumängel zu beseitigen. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass sich der Eigenheimbesitzer rechtliche Unterstützung holt und sich an einen Fachanwalt wendet. Der Anwalt vertritt die Interessen des Eigenheimbesitzers und versucht, die Mängelansprüche vor Gericht durchzusetzen.
In den meisten Fällen kommt es aber zu einer außergerichtlichen Einigung und das Bauunternehmen kommt für die Anwaltskosten auf.
Eigenheimbesitzer können sich mit einer Gewährleistungsversicherung absichern, wenn der Dienstleister innerhalb der Verjährungsfrist Insolvenz anmelden muss. Die Gewährleistungsversicherung muss im Bauvertrag mit dem Bauunternehmen vereinbart werden, um diese nachträglich durchsetzen zu können.
Welche Mängel werden bei der Gewährleistung nicht berücksichtigt?
Bei verbrauchsbedingten Schäden oder Mängel kann der Gewährleistungsanspruch nicht durchgesetzt werden. Beispiele für verbrauchsbedingte Schäden sind Feuchtigkeit im Haus durch falsche Belüftung oder ein verkratzter Fußboden. Bis zur Bauabnahme sollten Eigenheimbesitzer keine eigenen Bauarbeiten ausführen. Bei potenziellen Schäden muss der Eigenheimbesitzer die Baukosten selbst tragen.
