Bei dem Thema Mietrecht und Sanierung muss im Vorfeld geklärt werden, ob es sich um eine echte Sanierung der Wohnung oder des Hauses handelt. Eventuell geht es jedoch auch um eine Modernisierung. Der Unterschied liegt laut Experten darin, dass bei Sanierungen eine Instandhaltung vorgenommen wird. Vereinfacht lässt sich sanieren oder modernisieren auch unter mit der Formel reparieren versus Komfort der Wohnung verbessern erklären.
Unterschied zwischen Modernisierung und Sanierung
Durch eine Modernisierung wollen Vermieter hauptsächlich den Nutzwert ihres Objektes erhöhen, die Nachhaltigkeit bei dem Verbrauch von Wasser und Energie verbessern und dadurch Einsparungen bewirken sowie die Wohnverhältnisse insgesamt auf Dauer deutlich verbessern.
Bei einer Sanierung werden dagegen Maßnahmen ergriffen, um Wohnungen instand zu setzen und/oder Wohnobjekte instand zu halten. Durch die anstehenden Arbeiten sollen Schäden beseitigt und primär weiteren Beschädigungen vorgebeugt werden. So erfolgt zum Beispiel die Reparatur einer defekten Gastherme und/oder die Heizkörper der Wohnung werden mit Thermostat-Ventilen versehen, damit es leichter fällt kontrolliert zu heizen.
Auch Mieter müssen nicht mit allen Nachteile leben
Erhaltungsmaßnahmen dieser Art müssen Mieter, laut Mieterschutz, grundsätzlich dulden. Sie sind für den Erhalt des Gebäudes wichtig und/oder sinnvolle Reparaturen dienen generell zum Erhalt des Anwesens.
Umfassende Maßnahmen zur Modernisierung müssen Mieter normalerweise ebenfalls aushalten. Es gibt allerdings auch Ausnahmen. Dazu gehört, wenn die Modernisierung für den Bewohner, dessen Familie und/oder einen Angehörigen dieses Haushalts eine besondere Härte bedeutet, die nicht ohne Weiteres zu rechtfertigen ist. So ist beispielsweise der Austausch von Fenstern im Winter unzumutbar. Härtefälle können auch dann vorliegen, wenn Mieter gebrechlich beziehungsweise alt sind oder eine Bewohnerin kurz vor der Niederkunft steht.
Entstehen durch eine Modernisierung gravierende bauliche Folgen beziehungsweise Veränderungen, muss dies der Mieter nicht dulden. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn sich die Wohnung im Grundriss zu Ungunsten der Bewohner ändert. Haben Mieter die Ankündigung des Vermieters erhalten, müssen eventuelle Einwände der Mieter in einem Zeitraum von vier Wochen (einem Monat) beim Vermieter eingereicht werden.
Lärm darf nur tagsüber auftreten
Werden innerhalb dieser Frist keinerlei Einwände angemeldet, beginnt die Sanierung oder Modernisierung. Baulärm, der während der Arbeiten entsteht, muss nur tagsüber hingenommen werden. Zwischen 22 Uhr abends und 6 Uhr morgens ist Baulärm allerdings tabu. Die Maßnahmen beeinträchtigen dennoch den Wohnwert des Objektes. Hierbei können Mieter ein Mietminderungsrecht einfordern. Dessen Höhe wird nach der Intensität und Art der Beeinträchtigung berechnet.
Mietrecht bei Sanierungen
Bei Sanierungen am Wohnhaus oder innerhalb der Wohnungen steht Mietern das Recht zu, um für maximal 3 Monate ihre Mietzahlungen zu reduzieren.
Nachfolgend ist aufgeführt für welche Begebenheiten, bei welchen Arbeiten und wie viel Prozent der Miete reduziert werden kann:
- Kran und/oder Baugerüst, Schmutz und Lärm zwischen 60 und 80 Prozent
- Einrüstung der kompletten Fassade bis 5 Prozent
- Ausbau des Dachgeschosses maximal 10 Prozent
- Erschütterungen und Baulärm sind so stark, dass normale Unterhaltungen nicht möglich sind bis zu 25 Prozent
- Badewanne ist nicht zu nutzen zwischen 20 und 25 Prozent
- Balkon kann nicht benutzt werden zwischen 3 und 15 Prozent
- Leitungen und Rohre werden in den Wohnungen beziehungsweise im Haus neu verlegt, zusätzlich werden Heizung und Fenster erneuert maximal 20 Prozent
- wird das gesamte Wohnhaus saniert inklusive der Mieterwohnungen mit allen Maßnahmen, kann jeder Mieter seine Mietzahlungen bis 100 Prozent reduzieren
- der Keller ist für den Mieter nicht mehr zugängig maximal 10 Prozent
- die Keller sind nur eingeschränkt nutzbar bis 5 Prozent
- wird Bauschutt auf dem Grundstück deponiert ist maximal 10 Prozent Mietkürzung möglich.
Hierbei handelt es sich nur um einige Beispiele, die bei Sanierungen auftreten und eine Mietminderung nach sich ziehen können. Die genannten Höhen der Mietreduzierungen sind ebenfalls lediglich durchschnittliche Werte, die Gerichte betroffenen Mietern bereits zugestanden haben.
Die Reduzierung der Miete bei Sanierungen oder Modernisierungen ist jedoch regional unterschiedlich und somit nicht überall anzuwenden. Miete sollte von den betroffenen Mietern zudem nicht eigenmächtig einbehalten werden. Daher ist es höchst ratsam, sich sofort nach Bekanntgabe der Sanierungs-Maßnahmen beim Mieterschutzbund oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht rechtlichen Rat einzuholen.
Mieterhöhung nach Sanierungsmaßnahmen
Nach Modernisierungen kommen auf betroffene Mieter zudem sehr oft langfristige Kosten zu, und zwar als Mieterhöhung. Das hat den Grund, dass sich Hausbesitzer und Vermieter einen bestimmten Anteil der Modernisierungs-Kosten bei den Mietern wiederholen können.
Vermieter sind allerdings dazu verpflichtet bereits im Ankündigungsschreiben der Maßnahmen die zu erwartende Mieterhöhung anzugeben. Kann der jeweilige Mieter die neue Miete jedoch nicht leisten, besteht die Möglichkeit, dass der Mieter einen sogenannten Härtefall-Einwand einzureichen kann.
Die Mieterhöhung ist dann nicht vollständig und gegebenenfalls überhaupt nicht durchzuführen. Hierfür gibt es jedoch keine Regeln die allgemein gültig sind. Betroffene Mieter sollten sich deshalb umgehend fachlich beraten lassen.
